刘晓博：这个重要数字突变 会改写楼市格局吗？

　　对于楼市来说，有四个数字最为重要：库存量、人口增量、利率和广义货币(M2)增速。不懂这些，你永远也看不懂楼市。

　　众所周知，中国楼市库存量比较大，连习大大前两天开会都提到了“去库存”的问题。随后，李克强总理也提出要通过户籍制度改革，来促进住房消费。最新的数据显示，全国商品房库存接近7亿平米，比两年前增长了54%.

　　至于人口增量，每个城市各不相同。我们此前多次分析过，真正有明显人口增量的城市，全国不会超过50个。绝大多数城市人口增长缓慢，甚至负增长。根本原因，是城镇化失衡造成的。

　　利率和广义货币M2增速，是由“央妈”控制的。目前楼市的商业贷款利率和公积金贷款利率，都是有史以来最低的，对楼市构成较大利好。我此前也说过，关键就看M2增速了。这个速度不上来，楼市很难反转。

　　M2增速，其实就是老百姓说的“政府印钱的速度”。2009年，为对抗全球金融风暴的冲击，我们的M2增速达到过27.7%。随后两三年，一直在17%以上。后来，为了控制通胀，逐步下降到了14%以下。

　　2014年，这个增速是12.2%。所以，2015年政府工作报告的计划里，今年M2增速是12%左右。我当时评价说，这意味着改革的色彩更浓一些。但天算不如人算，随着经济压力越来越大，M2增速呈现上升态势。尤其是到了股灾、救市时期，央行为了给证金公司“发子弹”，把M2增速一下子提高到了13%以上。

　　今天(11月12日)傍晚，央行公布了10月份的M2增速，高达13.5%，成为今年增速的最高点。为什么速度继续提高？当然是为了对冲经济下行压力。

　　我此前说过，如果M2增速越过14%-15%这个区间，就很难说是“稳健的货币政策”了，而应该定义为“适度宽松的货币政策”了。

　　反正不管怎么说，M2增速和按揭利率，正变得越来越有利于“做多楼市”。但我还是维持此前的判断，只要M2增速不重新回到15%以上，绝大多数城市房价仍然很难上涨。目前利率和M2增速能撬动的，还是有人口增量的城市的房价！