叶檀：土地是财富重要来源 房地产未来不会硬着陆

　　新一轮农村改革即将开始。11月2日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《深化农村改革综合性实施方案》(以下简称《方案》)，指出到2020年，基本建立城乡经济社会发展一体化体制机制。引人关注的是其中关于土地承包权与宅基地的相关描述。

　　《方案》强调，严格保护耕地的制度不会变，禁止以农业为名圈占土地从事非农建设，防止“非粮化”现象蔓延。可以释放的是宅基地以及集体经营性建设用地，对应的可能是几十万亿元的资产。

　　当前存在着宅基地浪费的现象，很多农村居民已在城镇购买商品房，由于户口限制还在农村拥有宅基地。为了未来资产升值，很多农民都在想方设法扩张宅基地面积。城镇化过程中的户籍改革必须与土地改革同步推进，否则会形成户籍制主导下的小农经济社会，农业工业化将无法实施。

　　在2012年举行的重庆金融开放论坛上，重庆市长黄奇帆曾表示，如果能够把中国9亿农民的2亿多亩宅基地按使用权价值计算形成资产，那么农民就将增加20多万亿元的财产，这些财产可与GDP中的收入形成关联，并将广义货币M2“堰塞湖”冲抵掉一半。

　　有的测算显示宅基地数量要少一些。如《证券导刊》2014年发表的《农村宅基地何去何从》一文，根据各个省市国土资源部门土地利用数据变更情况，假设农村宅基地面积为农村居民点面积乘以建筑用地比例(取55%的比重)，可测算出2013年全国农村宅基地面积大约为973亿平方米(1.46亿亩)。宅基地总面积比2005年提高6.7个百分点，平均每年提高0.83个百分点。即使释放出20%也可以达到近3000万亩。

　　《方案》中提及加快推进户籍制度改革。到2020年将有1亿农民进城落户，这是去年3月16日推出的《国家新型城镇化规划(2014~2020年)》中的数据。到2020年常住人口城镇化率达到60%左右，户籍人口城镇化率达到45%左右，努力实现1亿农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。1亿农业人口估计为不到3000万户，以1户1亩宅基地计算，约有3000万亩宅基地。

　　2014年，全国土地购置单价平均约为每平方米3002元，比2013年每平方米的2555元上涨了17.5%。1991年~ 2014年，全国商品房平均销售价格由每平方米786元增长到6323元，增长了7.04倍，年均增长率达到10.38%。

　　农村集体经营性建设用地也不少，虽然目前尚没有官方权威数字，但据中国社科院农村所研究员党国英估计，农村集体经营性建设用地可能会超过20万平方公里，如果释放一半，相应的资产还会增加。

　　土地从来都是财富的重要来源。小农经济主导期间，土地几乎是财富的全部来源。中国土地半市场化之后，政府控制土地供应加上人多地少，导致土地溢价居高不下。而未来随着土地单位面积上的财富增加，虽然不同的土地价格相差较大，但地价整体还会维持基本稳定。

　　在中国贸易大发展阶段，主要通过外汇占款发行基础货币，通过宅基地资产化加快货币流转，通过土地资产化解决部分城镇化成本。未来人民币的锚定物是财富增长，也是土地。所以，房地产市场未来不会硬着陆。