谢逸枫：温州楼市一直被叫崩盘 现终于露出阳光

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　　谢逸枫：温州楼市一直被叫崩盘 现终于露出阳光

　　哪些城市房价在上涨？　　

　　李迅雷：五大因素决定未来房价趋势

　　人民日报：楼市是“真回暖”还是“假迎春”

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　　谢逸枫：温州楼市一直被叫崩盘 现终于露出阳光

　　2015年房地产市场迎来回暖复苏迹象曙光，分化与去库存的主旋律在2014年-2015年贯彻两年，当前全国一线城市已率先复苏上涨，部分二线城市回暖复苏。据国家统计局测算，4月份一线城市新建商品住宅价格环比平均上涨1%，二、三线城市新建商品住宅价格环比平均分别下降0.1%和0.3%。具体来看，一线城市的房价表现抢眼。数据显示，4月份，北京新建商品住宅价格环比上涨0.8%；上海环比上涨0.7%；广州上涨0.4%；深圳环比涨幅最大，为1.8%。另外是领跌城市的房价成功逆袭反转上涨，浙江房价标志性止跌上涨。温州环比0.7%、杭州环比0.4%、金华环比0.4%、宁波环比0.2%。另外是南京环比0.3%、徐州环比0.2%、南宁环比0.3%、武汉环比0.3%、石家庄环比0.3%、厦门环比0.2%、哈尔滨环比0.2%、大连环比0.1%、天津环比0.1%、太原环比0.1%。同时二手房领先一手房涨价，4月价格下降的城市有34个，上涨的城市有28个。4月份，70个大中城市二手住宅价格环比增幅0.1%，是11个月连跌后的首次上涨。

　　部分二线与三、四线城市正在筑底过程。测算，2015年4月份，70个大中城市新建商品住宅价格同比跌幅6.6%，目前已出现连续八个月同比下跌的现象，且跌幅在扩大，相比3月份6.4%的跌幅水平增加了0.2个百分点。 预计三季度后完成，5月会有更加城市房价上涨。一是4月份70个大中城市的房价变动情况。初步测算，4月份70个大中城市新建商品住宅价格环比综合平均上涨0.3%，自2014年5月下跌以来，环比价格11个月来首次迎来回升。一线城市房价环比连跌11个月后首次集体全面上涨，北京0.8%、上海0.7%、广州0.4%、深圳1.8%。二是领跌城市的房价成功逆袭反转上涨，浙江板块房价标志性止跌上涨。4月温州环比上涨0.7%、杭州环比上涨0.4%、金华环比上涨0.4%、宁波环比上涨0.2%。三是4月，全国房地产市场的量价首次同时上涨。4月份当月，全国商品房销售面积8130万平方米，同比增长7.0%，为2014年年初以来首次正增长。1-4月份，全国商品房成交均价同比增长1.8%，而1-3月为同比下降0.1%，前4个月增幅创造了2014年以来的新高。毫无疑问，中国低迷的楼市正在逐步回暖，预计今年三季度后会回暖复苏。

　　最让人意想不到过去一年多房价下跌的杭州、温州，如在4月正式终结下跌周期，迎来首次反转上涨行情，楼市持续回暖。一是4月杭州成交量创四年同期新高。另外是4天展会期间观展总人数达15万余人次，达成商品房意向1360套，成交89套，是2014年32套成交量的近3倍，也创下近4年来人居展成交量的最高纪录。二是4月70个大中城市房价变化，杭州房价一年多来首次出现环比上涨。杭州4月房价环比微涨0.4%，为2014年1月以来首次上涨，但较去年同期相比4月房价仍然下跌近10%，也反映出市场压力犹存。三是4月杭州同比房价降幅缩小至10.03%。3月份，同比价格变动中，杭州降幅达11.2%领跌全国。四是4月温州成交也创新高。今年4月份，市区商品住房(即一手房)销售766套，同比上升29.17%，环比上升10.22%；市区存量住宅(即二手房)1970套，同比上升45.71%，环比上升52.12%。市区一手房成交均价1.79万元/平方米，相比3月也上涨了19.09%。五是4月份70个大众城市房价环比上涨了0.3%，这是温州房价2013年7月以来首次环比上涨。 六是4月温州房价同比降幅缩小到3.6%，3月同比下降4.3%。

　　温州是一直被媒介叫崩盘的城市，现在终于露出阳光。温州新建住宅价格环比终结21月连跌。4月份70个大众城市房价环比上涨了0.3%，其中温州环比上涨0.4%，这是温州房价2013年7月以来首次环比上涨。2011年3月温州版“限购令”出台，曾一度领涨全国的温州房价开始进入快速下跌通道。特别是从2012年下半年到2013年上半年，在其他主要城市房价普遍转跌为升涨声一片时，温州依然“跌跌不休”，几乎成为全国楼市中的“孤本”。2011年至今，很多楼盘价格都跌去了5成以上。楼市限购、限贷政策出台后，投资需求基本被排出市场，而在投资客退场后，自住者根本接受不了那样高的房价。因此温州房价才会连续几年下跌。而更为重要的原因，或许是制造业的不景气。官方数据显示，2012年温州的GDP增速6.7%，居全省倒数第一，全市规模以上工业增加值同比下降1.4%，进出口总额下降5.3%，工业用电减少4%。当初“炒房团”的狂热导致资金加速抽离制造业，而实体经济的不景气反过来又导致了房价的进一步下滑。

　　70个大中城市中，包括唐山、金华、海口、宁波、杭州和温州共6个城市的房价都已跌回五年前的水平，甚至比五年前的水平还要低。对于杭州、宁波、温州和金华这样一类城市而言，过去民间资本充斥楼市，投资投机型的购房需求较大。如今情况正在悄然改变。首先是经济的企稳回升。2014年，温州GDP同比增长7.2%，全省第三；规模以上工业增加值增长6.2%，进出口总额和工业用电双双止跌，增长0.9%和0.6%。 其次，国家政策暖风频吹，也刺激了楼市的回暖。今年3月30日，中国人民银行、住建部、银监会三部委联合发布通知，将二套房首付比例下限下调至四成，公积金贷款购买首套房首付最低降至二成。同日，财政部和国税总局也发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，将普通住房营业税免征期由五年改为二年。如此大力度的刺激政策，被坊间称为“楼市3·30新政”。

　　温州是全国第一个落实国家新政的城市。4月2日，温州市市长陈金彪主持召开市人民政府第50次常务会议，审议并原则通过了《关于促进房地产市场持续平稳健康发展的若干意见》。出台了力度空前并富有温州特色的八条楼市调控新政。其中第四条提出“落实税收优惠，减轻购房负担”。首次购买新建普通商品住房的购房户，在取得房屋所有权证时，政府给予一定的补助。这是温州历史上从来没有过的，也可见温州政府对扶持楼市的决心。 新政的效果可谓立竿见影。据温州住建委公布的数据，4月温州市区二手房交易1970套，同比上升45.71%，环比上升52.12%。市区一手房成交均价1.79万元/平方米，相比3月也上涨了19.09%。 因此，楼市限购、限贷政策出台后，投资需求基本被排出市场，而在投资客退场后，自住者根本接受不了那样高的房价。因此温州房价才会连续几年下跌。

　　杭州则是2014年最先房价下降的城市，现在也是首次上涨。杭州新建住宅价格环比终结13月连跌。4月份杭州市新建商品住宅销售价格(含萧山、余杭，不含富阳及四县市)同比下降10.3%，降幅比上月收窄0.9个百分点，环比上涨0.4%，这是自2014年1月以来首次上涨，楼价呈现止跌企稳态势。从新房市场来看，4月杭州新建商品住宅销售同比价格指数在70个大中城市中仍排末位。但环比已由上月的下降0.5%转为上涨0.4%，价格回升明显，在70个大中城市中排名第5位，比上月大幅提升57位。同时，杭州的二手房市场同样呈现止跌企稳态势。4月杭州市二手住宅销售价格同比下降4.3%，降幅比上月收窄0.9个百分点，在全国70个大中城市中列22位，比上月前移13位。二手住宅销售价格环比上涨0.2%，在全国70个大中城市中排名第18位，比上月前移5位。 价格企稳得益于成交的回暖。4月杭州市共成交商品住宅9862套，环比上月大涨80%；二手住宅签约6440套，环比上升50%。随着政策利好的释放，市场预期企稳，需求进一步释放，市场整体呈现“量升价稳”格局。但总体库存仍在高位，截至4月底杭州市可售商品住宅房源9.92万套，比上月增加0.26万套。

　　2015年中国房地产市场将完成自2013年第一季度以来时间最长的第四轮调整期，房价进入上涨行情。房地产市场自2013年一季度后持续调整已超过2年时间，成为第四轮房地产调整期最长的周期。应该说2006年、2008年、2011年、2014年的调整期，最短的复苏上涨时间是2006年、2008年，而2011年调整时间相对缓慢，2014年则是最长。长期看，从工业化和城镇化及人口、住房需求来看，未来十年中国房地产市场依然具有上涨的空间，不存在崩盘，否则中国经济真要崩溃。目前中国工业化、城镇化、国际化、信息化和市场化的发展中，经济有一定“韧性”和回旋余地的，特别是政府基建与制造业及工业投资，其中国民经济一个很重要的支柱性产业，就是房地产业。总体上看，最坏的与最好的城市，都已经在探底或回暖。一是因为中国房地产市场最糟糕、最悲观、最有可能崩盘的城市代表-杭州、温州房价反转上涨，楼市趋于企稳。二是一线城市、部分二线城市已复苏上涨。三是三、四线城市有望在三季后企稳，房地产崩盘论的结论是错误的。四是中国经济会在二季后逐渐平稳，‘中国经济崩溃论’的说法不可信。五是4月全国楼市量价齐涨。

　　短期看，全国楼市整体滞后性明显，受库存、新政落实程度、经济回升速度的影响，复苏上涨仍需要时间，预计未来全国更多主要城市房价继续上涨，今年房价会有新一轮上涨，一方面是供求关系看，需求继续在上升，新增供给没有跟上。不管是新开工，还是拿地，房企积极性不强。另一方面受成交上升与购买土地的资金下降，房企的资金链的改善明显。三是三次降准、二次降息之后，另外是资本市场活跃，定增，债券等等上市公司的融资手段增加，融资成本下降。四是未来货币、信贷、行政、税收等政策继续宽松。如果没有政府基建与房地产，稳投资增长是不可能的。五是财富效应的牛市已到尾声，股市存在巨大的风险，相反楼市比股市安全。今年房价会有新一轮的上涨，特别是调整期在今年4月已近结束。从中长期看，未来房地产市场供需平衡，今年销售虽然达到不2013年高峰，却会维持12亿-13亿平方米的高位水平。一方面是是住宅需求仍旺盛，不仅改善性需求、拆迁改造、新增人口刚性需求、城镇化需求，总量达65亿平米。

　　另一方面是人口结构的变化与二胎放开的政策对冲，一定程度上减少人口老龄化的影响，未来改善型与舒适型的需求会是市场主力，70、80、90成为购买主要人群，十年之内购买力仍强。三是房地产居民贷款的占比看，美国的房地产居民按揭贷款的总额占住宅类房地产市值45%，美国之所以发生次贷危机就是在于它的贷款比重太高，中国大概是12%左右，居民房地产贷款的总额到14年年底是10.6万亿，美国45%。未来中国经济应该是加杠杆的，目前杠杆比不到36%，西方国家普遍都是80%-90%，未来经济增长民营企业加杠杆很难，中国经济未来增长的动力还是来自居民的加杠杆。这一轮证券市场的火爆，融资融券规模迅速扩张，房地产加杠杆肯定会出现，政府部门不断出台降息降准等举措，也是可以预期的方向。四是房地产依然是不可取代的中国经济重要稳增长动力。经济下行过程中，政府对于房地产依赖度越来越高，中国经济要转型升级也是比较漫长的过程，需要大量的资金去支持经济，只有房地产、城镇化是大的趋势。五是在城镇化的过程中，三线城市人口向一二线城市转移，我们现在严格控制大城市人口的流入，这种限制对房地产市场还是比较有优势的，这是经济学家共识的。（来源：凤凰网）