谢逸枫：温州楼市一直被叫崩盘 现终于露出阳光(2)

　　哪些城市房价在上涨？

　　今年以来，在“3·30”新政和地方一系列救市举措之下，楼市也出现回暖态势。不过，不同区域之间的分化进一步加剧。中原地产首席市场分析师张大伟分析称，这一轮市场真正能复苏、比较有前景的城市最多也就20个左右，其他城市出现突然上涨的可能性不大。

　　真正能复苏的也就20城

　　据第一财经日报报道，广东省统计局发布的数据显示，1~4月，广东商品房销售面积2551.88万平方米，同比增长13.4%，增幅比一季度提高9.3个百分点；商品房销售额2352.78亿元，增长12.8%，增幅比一季度提高9.4个百分点。其中，商品住宅销售面积2307.60万平方米，增长15.5%。

　　在四个一线城市中，广东坐拥广州和深圳2个，这两个城市占广东房地产市场很大比例。今年以来，一线城市的楼市率先回暖，销售明显好于其他城市。

　　对此，合富房地产经济研究院院长龙斌分析指出，今年以来珠三角楼市发展比较稳定。深圳、广州、佛山、东莞都是外来人口很多的城市，人口仍在不断流入，整个珠三角城市群楼市今年的表现都不错。

　　数据也显示，按区域分，1~4月，珠三角地区销售面积增长15.6%，增幅比一季度提高10.6个百分点；东翼和西翼商品房销售面积下降3.2%和2.6%。降幅分别比一季度收窄5.0个和8.6个百分点。

　　另一个沿海大省浙江的走势也和广东有点类似。浙江省统计局发布的数据显示，1~4月，浙江商品房销售面积1368万平方米，销售额1409亿元，分别增长29.1%和27.5%，增幅比一季度提高14.1和18个百分点，比去年同期大幅回升56.7和60.1个百分点。

　　值得注意的是，房地产开发增速靠后的几个省份分别为黑龙江、青海、辽宁、陕西，主要以能源重化省份为主。今年以来，能源重化省份的经济下行尤为明显。

　　吉林省政府决策咨询委员会委员、吉林大学东北亚研究院教授衣保中对本报说，目前整个东北的主要问题是经济以重化工业、大型国企为主，能源重化产业占比太大，去年以来宏观经济下行明显，东北的能源、原材料滞销，经济也随之低迷。

　　陕西省政府参事、陕西省社科院研究员张宝通说，陕西的煤炭质量比较好，去年陕西的经济发展仍不错。但今年在宏观经济进一步下行的情况下，陕西的煤炭经济也受到了影响。此外，石油化工也是陕西的重要支柱产业，在全球石油价格下行的情况下，陕西也受到了比较大的影响。

　　有鉴于此，中原地产首席市场分析师张大伟分析，在固定资产投资中，房地产开发投资占比超过20%，加之上下游产业链上的投资占比超过了40%。因此房地产发展对地方经济影响很大，楼市下行拖累了部分地区经济低迷。

　　相比之下，沿海几个发达省份如浙江、广东今年的经济增速不再位列中下游，而是跻身中游和上游。例如，去年一季度浙江GDP增长仅为7%，比当时全国水平低0.4个百分点，在全国位列倒数第五，今年浙江GDP增速比全国高出1.2个百分点，位列全国第11位。

　　实际上，国家统计局城市司高级统计师刘建伟说，房价上涨主要集中在一线城市和少数二线城市。4月份北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均出现上涨，最高涨幅分别为1.8%和2.4%，少数二线城市房价出现上涨，绝大部分三线城市房价仍然下降。

　　据测算，4月份一线城市新建商品住宅价格环比平均上涨1%，二、三线城市新建商品住宅价格环比平均分别下降0.1%和0.3%。

　　新建商品住宅价格上涨的18个城市，绝大部分是东部沿海的一二线城市。其中深圳、北京和上海三个城市的新建商品住宅价格环比增幅最大。深圳在2014年12月份成为全国首个房价上涨的城市，今年1~3月份继续上涨，扮演房价上涨的“领头羊”角色。

　　其他城市中，温州上涨0.7%，广州和杭州、金华上涨0.4%，南京、武汉、石家庄上涨0.3%，厦门、宁波、哈尔滨、徐州上涨了0.2%。张大伟分析，这一轮市场真正能复苏、比较有前景的城市最多也就20个左右，其他城市出现突然上涨的可能性不大。

　　那么，到底是哪些城市房价在上涨？什么样的城市会上涨？张大伟说，判断一个城市房价是否会坚挺，最根本的因素在于经济发展和人口流入，以及一定时期内的库存。对于意向购房者，他提醒称，人口的净流入依然是最重要的指标。

　　有媒体曾对2013年中国公共财政收入最高的50个城市的人口吸引力进行排名。其中人口净流入超过100万的城市共有22个，包括北、上、广、深以及苏州、厦门、南京等沿海中心城市。基本上，目前中国房价最高的城市都出现在这22个城市。

　　其中上海以953.5万的人口净流入数位列人口吸引力城市之首；首都北京的人口净流入数为771.8万，人口吸引力排名第二；深圳排在第三，人口净流入数为755.59万。这三个一线城市的房价涨幅也领跑全国。

　　像副省级城市杭州，人口净流入高居第13位，不过由于此前供应量过大，去年以来房价出现明显下滑，但在今年4月环比上涨了0.4%。

　　相比之下，东北大部分中心城市都出现了人口外流现象。比如，大连小学生下降16.9%、哈尔滨减少12.1%、长春减少11.2%、沈阳减少5.2%、抚顺减少18%、锦州减少15.3%、盘锦减少了14.3%、齐齐哈尔减少了18%、牡丹江减少了27%。

　　东北当地一位发改系统的人士分析，在产业结构上，包括辽宁在内的东北地区产业结构不太合理，重工业多、轻工业少，导致东北就业不足，人口流向南方。“人口外流后，包括房地产、餐饮业等的需求都随之下降。”

　　张大伟说，目前一二线城市与三四线城市的分化十分明显。由于在经济发展、公共资源、产业布局、人口流入等方面的不均衡，一二线城市和三四线城市的房地产市场已经出现了截然不同的走势，体现在政策刺激、成交、房价涨跌等方面的不均衡。

　　开发商加紧推货

　　据中证网报道，“房价可能在一夜之间就面目全非。”深圳一位二手房经纪人表示。让楼市再度成为焦点的是3月30日落地的楼市新政。

　　根据央行、住建部、银监会联合下发的通知，拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。同时，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付比例下调为20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付比例为30%。

　　这次以“降首付”为主题的楼市新政，让二手房业主们忙活起来。“‘反价’的现象越来越多了。原本谈好了价格，昨晚通知下发之后，业主加个5万10万的都不在少数，有的干脆就不卖了，坐等房价上涨。”上述经纪人透露。

　　深圳中原研究中心调查显示，在深圳的二手房交易市场，有些热门房源甚至出现一天多次“反价”的现象，二手房平均价格从2014年9月的30233元/平方米一路攀升，现已突破33000元/平方米。据了解，除深圳之外，包括广州、惠州在内的多个城市均出现了业主“反价”的情形。

　　除“降首付”之外，财政部关于个人住房营业税政策的调整也似乎让二手房业主们更有“底气”。根据财政部、国税总局下发的通知，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　在此之前，免征营业税的购买年限是5年。“5年变2年，对于业主们来说差别很大，不仅缴纳营业税的概率变小，给业主们处置房产的时间也更宽裕，业主们更有底气跟你谈价格了。”上述经纪人表示。

　　政策松绑被认为将极大地提振市场。不仅部分地区的二手房业主开始“反价”，一些新房的开发商也开始酝酿涨价。

　　4月恒大发布无理由退房，保利宣布5P策略并推出房展会，引起业内轰动，当月恒大实现销售151.2亿元，同比增8.9%，保利实现销售133.52亿元，同比增60.36%。此后，碧桂园和越秀地产也接连推出零首付、免首付等营销噱头。

　　碧桂园昨日推出“0号行动”，覆盖0首付、0首付免息、0物业费、0费用(契税+维修基金)多项促销方案。其中，零首付即缴交定金即可签约，剩余首付款延期一个月补齐。

　　对此，同策咨询研究部总监张宏伟说，央行降息等政策叠加刺激之下，市场信心将进一步提升，尤其是原来在“3·30新政”等政策刺激之下，对于已经呈现出基本面复苏态势的城市，如北、上、广、深一线城市，合肥、南京、南昌、苏州等部分二线城市，接下来几个月成交量短期反弹是板上钉钉的事，价格有可能会逐渐坚挺，甚至对于上述城市及市场基本面良好的城市(库存去化周期在15个月以下的城市)来讲，未来下半年预期会涨价、买涨不买跌的现象或提前来临。

　　张宏伟说，与此同时，大多数城市房价仍然没有明显上涨现象，或者仍然处于同比或环比下跌状态。这说明大多数城市仍然处于去库存阶段，没有明显复苏和好转。

　　另据CRIC分析称，2014年碧桂园净利润率为10%，在前十名房企中比较靠后。如果企业再牺牲利润换取销售，那么利润率将再打折扣，而选择0首付，可兼顾利润与销售。而方圆地产首席市场分析师邓浩志则认为，零首付只是购房折扣换说法。

　　事实上，中国指数研究院在分析此次新政出台的背景时指出，在2014年全国房地产销售及新开工面积下降明显、开发投资放缓的背景下，各个城市的库存压力持续增加，今年1-2月销量继续大幅回落，多数城市的可售面积去化周期在15个月的警戒线以上，市场整体的去库存压力凸显。稳定房地产市场信心、房地产开发投资节奏，仍将是各级政府在稳增长过程中的主要任务之一。

　　分析人士指出，在去年四季度以来多个利好政策的合力之下，一二手房市场的供应热情有望得到激发，购房者出手的意愿在加强，楼市有望在4月份迎来一波成交小高潮。至少在成交量方面，预计会有一个明显的增长。

　　上述机构指出，最新出台的政策意味着改善型需求获大力支持，楼市稳消费基础更趋牢固。对购房者而言，二套房首付降低、税费减免政策降低购房成本，刺激潜在购房需求特别是改善型需求的释放。针对新房市场来说，公积金购买首套自住房成本首付比例降低，大大减轻了改善型需求在购房初期的资金压力。

　　针对二手房市场来说，免征营业税期限由5年调整为2年，带来二手房流转成本降低，在一定程度上刺激二手房交易。因而，此次政策调整，对购房者的直接影响是购房成本降低，影响市场预期，一定程度上也刺激部分观望需求入市，推动成交回升。（来源：中国经营网）