谢逸枫：温州楼市一直被叫崩盘 现终于露出阳光(5)

　　===本文导读===

　　谢逸枫：温州楼市一直被叫崩盘 现终于露出阳光

　　哪些城市房价在上涨？　　

　　李迅雷：五大因素决定未来房价趋势

　　人民日报：楼市是“真回暖”还是“假迎春”

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　　谢逸枫：温州楼市一直被叫崩盘 现终于露出阳光

　　2015年房地产市场迎来回暖复苏迹象曙光，分化与去库存的主旋律在2014年-2015年贯彻两年，当前全国一线城市已率先复苏上涨，部分二线城市回暖复苏。据国家统计局测算，4月份一线城市新建商品住宅价格环比平均上涨1%，二、三线城市新建商品住宅价格环比平均分别下降0.1%和0.3%。具体来看，一线城市的房价表现抢眼。数据显示，4月份，北京新建商品住宅价格环比上涨0.8%；上海环比上涨0.7%；广州上涨0.4%；深圳环比涨幅最大，为1.8%。另外是领跌城市的房价成功逆袭反转上涨，浙江房价标志性止跌上涨。温州环比0.7%、杭州环比0.4%、金华环比0.4%、宁波环比0.2%。另外是南京环比0.3%、徐州环比0.2%、南宁环比0.3%、武汉环比0.3%、石家庄环比0.3%、厦门环比0.2%、哈尔滨环比0.2%、大连环比0.1%、天津环比0.1%、太原环比0.1%。同时二手房领先一手房涨价，4月价格下降的城市有34个，上涨的城市有28个。4月份，70个大中城市二手住宅价格环比增幅0.1%，是11个月连跌后的首次上涨。

　　部分二线与三、四线城市正在筑底过程。测算，2015年4月份，70个大中城市新建商品住宅价格同比跌幅6.6%，目前已出现连续八个月同比下跌的现象，且跌幅在扩大，相比3月份6.4%的跌幅水平增加了0.2个百分点。 预计三季度后完成，5月会有更加城市房价上涨。一是4月份70个大中城市的房价变动情况。初步测算，4月份70个大中城市新建商品住宅价格环比综合平均上涨0.3%，自2014年5月下跌以来，环比价格11个月来首次迎来回升。一线城市房价环比连跌11个月后首次集体全面上涨，北京0.8%、上海0.7%、广州0.4%、深圳1.8%。二是领跌城市的房价成功逆袭反转上涨，浙江板块房价标志性止跌上涨。4月温州环比上涨0.7%、杭州环比上涨0.4%、金华环比上涨0.4%、宁波环比上涨0.2%。三是4月，全国房地产市场的量价首次同时上涨。4月份当月，全国商品房销售面积8130万平方米，同比增长7.0%，为2014年年初以来首次正增长。1-4月份，全国商品房成交均价同比增长1.8%，而1-3月为同比下降0.1%，前4个月增幅创造了2014年以来的新高。毫无疑问，中国低迷的楼市正在逐步回暖，预计今年三季度后会回暖复苏。

　　最让人意想不到过去一年多房价下跌的杭州、温州，如在4月正式终结下跌周期，迎来首次反转上涨行情，楼市持续回暖。一是4月杭州成交量创四年同期新高。另外是4天展会期间观展总人数达15万余人次，达成商品房意向1360套，成交89套，是2014年32套成交量的近3倍，也创下近4年来人居展成交量的最高纪录。二是4月70个大中城市房价变化，杭州房价一年多来首次出现环比上涨。杭州4月房价环比微涨0.4%，为2014年1月以来首次上涨，但较去年同期相比4月房价仍然下跌近10%，也反映出市场压力犹存。三是4月杭州同比房价降幅缩小至10.03%。3月份，同比价格变动中，杭州降幅达11.2%领跌全国。四是4月温州成交也创新高。今年4月份，市区商品住房(即一手房)销售766套，同比上升29.17%，环比上升10.22%；市区存量住宅(即二手房)1970套，同比上升45.71%，环比上升52.12%。市区一手房成交均价1.79万元/平方米，相比3月也上涨了19.09%。五是4月份70个大众城市房价环比上涨了0.3%，这是温州房价2013年7月以来首次环比上涨。 六是4月温州房价同比降幅缩小到3.6%，3月同比下降4.3%。

　　温州是一直被媒介叫崩盘的城市，现在终于露出阳光。温州新建住宅价格环比终结21月连跌。4月份70个大众城市房价环比上涨了0.3%，其中温州环比上涨0.4%，这是温州房价2013年7月以来首次环比上涨。2011年3月温州版“限购令”出台，曾一度领涨全国的温州房价开始进入快速下跌通道。特别是从2012年下半年到2013年上半年，在其他主要城市房价普遍转跌为升涨声一片时，温州依然“跌跌不休”，几乎成为全国楼市中的“孤本”。2011年至今，很多楼盘价格都跌去了5成以上。楼市限购、限贷政策出台后，投资需求基本被排出市场，而在投资客退场后，自住者根本接受不了那样高的房价。因此温州房价才会连续几年下跌。而更为重要的原因，或许是制造业的不景气。官方数据显示，2012年温州的GDP增速6.7%，居全省倒数第一，全市规模以上工业增加值同比下降1.4%，进出口总额下降5.3%，工业用电减少4%。当初“炒房团”的狂热导致资金加速抽离制造业，而实体经济的不景气反过来又导致了房价的进一步下滑。

　　70个大中城市中，包括唐山、金华、海口、宁波、杭州和温州共6个城市的房价都已跌回五年前的水平，甚至比五年前的水平还要低。对于杭州、宁波、温州和金华这样一类城市而言，过去民间资本充斥楼市，投资投机型的购房需求较大。如今情况正在悄然改变。首先是经济的企稳回升。2014年，温州GDP同比增长7.2%，全省第三；规模以上工业增加值增长6.2%，进出口总额和工业用电双双止跌，增长0.9%和0.6%。 其次，国家政策暖风频吹，也刺激了楼市的回暖。今年3月30日，中国人民银行、住建部、银监会三部委联合发布通知，将二套房首付比例下限下调至四成，公积金贷款购买首套房首付最低降至二成。同日，财政部和国税总局也发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，将普通住房营业税免征期由五年改为二年。如此大力度的刺激政策，被坊间称为“楼市3·30新政”。

　　温州是全国第一个落实国家新政的城市。4月2日，温州市市长陈金彪主持召开市人民政府第50次常务会议，审议并原则通过了《关于促进房地产市场持续平稳健康发展的若干意见》。出台了力度空前并富有温州特色的八条楼市调控新政。其中第四条提出“落实税收优惠，减轻购房负担”。首次购买新建普通商品住房的购房户，在取得房屋所有权证时，政府给予一定的补助。这是温州历史上从来没有过的，也可见温州政府对扶持楼市的决心。 新政的效果可谓立竿见影。据温州住建委公布的数据，4月温州市区二手房交易1970套，同比上升45.71%，环比上升52.12%。市区一手房成交均价1.79万元/平方米，相比3月也上涨了19.09%。 因此，楼市限购、限贷政策出台后，投资需求基本被排出市场，而在投资客退场后，自住者根本接受不了那样高的房价。因此温州房价才会连续几年下跌。

　　杭州则是2014年最先房价下降的城市，现在也是首次上涨。杭州新建住宅价格环比终结13月连跌。4月份杭州市新建商品住宅销售价格(含萧山、余杭，不含富阳及四县市)同比下降10.3%，降幅比上月收窄0.9个百分点，环比上涨0.4%，这是自2014年1月以来首次上涨，楼价呈现止跌企稳态势。从新房市场来看，4月杭州新建商品住宅销售同比价格指数在70个大中城市中仍排末位。但环比已由上月的下降0.5%转为上涨0.4%，价格回升明显，在70个大中城市中排名第5位，比上月大幅提升57位。同时，杭州的二手房市场同样呈现止跌企稳态势。4月杭州市二手住宅销售价格同比下降4.3%，降幅比上月收窄0.9个百分点，在全国70个大中城市中列22位，比上月前移13位。二手住宅销售价格环比上涨0.2%，在全国70个大中城市中排名第18位，比上月前移5位。 价格企稳得益于成交的回暖。4月杭州市共成交商品住宅9862套，环比上月大涨80%；二手住宅签约6440套，环比上升50%。随着政策利好的释放，市场预期企稳，需求进一步释放，市场整体呈现“量升价稳”格局。但总体库存仍在高位，截至4月底杭州市可售商品住宅房源9.92万套，比上月增加0.26万套。

　　2015年中国房地产市场将完成自2013年第一季度以来时间最长的第四轮调整期，房价进入上涨行情。房地产市场自2013年一季度后持续调整已超过2年时间，成为第四轮房地产调整期最长的周期。应该说2006年、2008年、2011年、2014年的调整期，最短的复苏上涨时间是2006年、2008年，而2011年调整时间相对缓慢，2014年则是最长。长期看，从工业化和城镇化及人口、住房需求来看，未来十年中国房地产市场依然具有上涨的空间，不存在崩盘，否则中国经济真要崩溃。目前中国工业化、城镇化、国际化、信息化和市场化的发展中，经济有一定“韧性”和回旋余地的，特别是政府基建与制造业及工业投资，其中国民经济一个很重要的支柱性产业，就是房地产业。总体上看，最坏的与最好的城市，都已经在探底或回暖。一是因为中国房地产市场最糟糕、最悲观、最有可能崩盘的城市代表-杭州、温州房价反转上涨，楼市趋于企稳。二是一线城市、部分二线城市已复苏上涨。三是三、四线城市有望在三季后企稳，房地产崩盘论的结论是错误的。四是中国经济会在二季后逐渐平稳，‘中国经济崩溃论’的说法不可信。五是4月全国楼市量价齐涨。

　　短期看，全国楼市整体滞后性明显，受库存、新政落实程度、经济回升速度的影响，复苏上涨仍需要时间，预计未来全国更多主要城市房价继续上涨，今年房价会有新一轮上涨，一方面是供求关系看，需求继续在上升，新增供给没有跟上。不管是新开工，还是拿地，房企积极性不强。另一方面受成交上升与购买土地的资金下降，房企的资金链的改善明显。三是三次降准、二次降息之后，另外是资本市场活跃，定增，债券等等上市公司的融资手段增加，融资成本下降。四是未来货币、信贷、行政、税收等政策继续宽松。如果没有政府基建与房地产，稳投资增长是不可能的。五是财富效应的牛市已到尾声，股市存在巨大的风险，相反楼市比股市安全。今年房价会有新一轮的上涨，特别是调整期在今年4月已近结束。从中长期看，未来房地产市场供需平衡，今年销售虽然达到不2013年高峰，却会维持12亿-13亿平方米的高位水平。一方面是是住宅需求仍旺盛，不仅改善性需求、拆迁改造、新增人口刚性需求、城镇化需求，总量达65亿平米。

　　另一方面是人口结构的变化与二胎放开的政策对冲，一定程度上减少人口老龄化的影响，未来改善型与舒适型的需求会是市场主力，70、80、90成为购买主要人群，十年之内购买力仍强。三是房地产居民贷款的占比看，美国的房地产居民按揭贷款的总额占住宅类房地产市值45%，美国之所以发生次贷危机就是在于它的贷款比重太高，中国大概是12%左右，居民房地产贷款的总额到14年年底是10.6万亿，美国45%。未来中国经济应该是加杠杆的，目前杠杆比不到36%，西方国家普遍都是80%-90%，未来经济增长民营企业加杠杆很难，中国经济未来增长的动力还是来自居民的加杠杆。这一轮证券市场的火爆，融资融券规模迅速扩张，房地产加杠杆肯定会出现，政府部门不断出台降息降准等举措，也是可以预期的方向。四是房地产依然是不可取代的中国经济重要稳增长动力。经济下行过程中，政府对于房地产依赖度越来越高，中国经济要转型升级也是比较漫长的过程，需要大量的资金去支持经济，只有房地产、城镇化是大的趋势。五是在城镇化的过程中，三线城市人口向一二线城市转移，我们现在严格控制大城市人口的流入，这种限制对房地产市场还是比较有优势的，这是经济学家共识的。（来源：凤凰网）

　　哪些城市房价在上涨？

　　今年以来，在“3·30”新政和地方一系列救市举措之下，楼市也出现回暖态势。不过，不同区域之间的分化进一步加剧。中原地产首席市场分析师张大伟分析称，这一轮市场真正能复苏、比较有前景的城市最多也就20个左右，其他城市出现突然上涨的可能性不大。

　　真正能复苏的也就20城

　　据第一财经日报报道，广东省统计局发布的数据显示，1~4月，广东商品房销售面积2551.88万平方米，同比增长13.4%，增幅比一季度提高9.3个百分点；商品房销售额2352.78亿元，增长12.8%，增幅比一季度提高9.4个百分点。其中，商品住宅销售面积2307.60万平方米，增长15.5%。

　　在四个一线城市中，广东坐拥广州和深圳2个，这两个城市占广东房地产市场很大比例。今年以来，一线城市的楼市率先回暖，销售明显好于其他城市。

　　对此，合富房地产经济研究院院长龙斌分析指出，今年以来珠三角楼市发展比较稳定。深圳、广州、佛山、东莞都是外来人口很多的城市，人口仍在不断流入，整个珠三角城市群楼市今年的表现都不错。

　　数据也显示，按区域分，1~4月，珠三角地区销售面积增长15.6%，增幅比一季度提高10.6个百分点；东翼和西翼商品房销售面积下降3.2%和2.6%。降幅分别比一季度收窄5.0个和8.6个百分点。

　　另一个沿海大省浙江的走势也和广东有点类似。浙江省统计局发布的数据显示，1~4月，浙江商品房销售面积1368万平方米，销售额1409亿元，分别增长29.1%和27.5%，增幅比一季度提高14.1和18个百分点，比去年同期大幅回升56.7和60.1个百分点。

　　值得注意的是，房地产开发增速靠后的几个省份分别为黑龙江、青海、辽宁、陕西，主要以能源重化省份为主。今年以来，能源重化省份的经济下行尤为明显。

　　吉林省政府决策咨询委员会委员、吉林大学东北亚研究院教授衣保中对本报说，目前整个东北的主要问题是经济以重化工业、大型国企为主，能源重化产业占比太大，去年以来宏观经济下行明显，东北的能源、原材料滞销，经济也随之低迷。

　　陕西省政府参事、陕西省社科院研究员张宝通说，陕西的煤炭质量比较好，去年陕西的经济发展仍不错。但今年在宏观经济进一步下行的情况下，陕西的煤炭经济也受到了影响。此外，石油化工也是陕西的重要支柱产业，在全球石油价格下行的情况下，陕西也受到了比较大的影响。

　　有鉴于此，中原地产首席市场分析师张大伟分析，在固定资产投资中，房地产开发投资占比超过20%，加之上下游产业链上的投资占比超过了40%。因此房地产发展对地方经济影响很大，楼市下行拖累了部分地区经济低迷。

　　相比之下，沿海几个发达省份如浙江、广东今年的经济增速不再位列中下游，而是跻身中游和上游。例如，去年一季度浙江GDP增长仅为7%，比当时全国水平低0.4个百分点，在全国位列倒数第五，今年浙江GDP增速比全国高出1.2个百分点，位列全国第11位。

　　实际上，国家统计局城市司高级统计师刘建伟说，房价上涨主要集中在一线城市和少数二线城市。4月份北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均出现上涨，最高涨幅分别为1.8%和2.4%，少数二线城市房价出现上涨，绝大部分三线城市房价仍然下降。

　　据测算，4月份一线城市新建商品住宅价格环比平均上涨1%，二、三线城市新建商品住宅价格环比平均分别下降0.1%和0.3%。

　　新建商品住宅价格上涨的18个城市，绝大部分是东部沿海的一二线城市。其中深圳、北京和上海三个城市的新建商品住宅价格环比增幅最大。深圳在2014年12月份成为全国首个房价上涨的城市，今年1~3月份继续上涨，扮演房价上涨的“领头羊”角色。

　　其他城市中，温州上涨0.7%，广州和杭州、金华上涨0.4%，南京、武汉、石家庄上涨0.3%，厦门、宁波、哈尔滨、徐州上涨了0.2%。张大伟分析，这一轮市场真正能复苏、比较有前景的城市最多也就20个左右，其他城市出现突然上涨的可能性不大。

　　那么，到底是哪些城市房价在上涨？什么样的城市会上涨？张大伟说，判断一个城市房价是否会坚挺，最根本的因素在于经济发展和人口流入，以及一定时期内的库存。对于意向购房者，他提醒称，人口的净流入依然是最重要的指标。

　　有媒体曾对2013年中国公共财政收入最高的50个城市的人口吸引力进行排名。其中人口净流入超过100万的城市共有22个，包括北、上、广、深以及苏州、厦门、南京等沿海中心城市。基本上，目前中国房价最高的城市都出现在这22个城市。

　　其中上海以953.5万的人口净流入数位列人口吸引力城市之首；首都北京的人口净流入数为771.8万，人口吸引力排名第二；深圳排在第三，人口净流入数为755.59万。这三个一线城市的房价涨幅也领跑全国。

　　像副省级城市杭州，人口净流入高居第13位，不过由于此前供应量过大，去年以来房价出现明显下滑，但在今年4月环比上涨了0.4%。

　　相比之下，东北大部分中心城市都出现了人口外流现象。比如，大连小学生下降16.9%、哈尔滨减少12.1%、长春减少11.2%、沈阳减少5.2%、抚顺减少18%、锦州减少15.3%、盘锦减少了14.3%、齐齐哈尔减少了18%、牡丹江减少了27%。

　　东北当地一位发改系统的人士分析，在产业结构上，包括辽宁在内的东北地区产业结构不太合理，重工业多、轻工业少，导致东北就业不足，人口流向南方。“人口外流后，包括房地产、餐饮业等的需求都随之下降。”

　　张大伟说，目前一二线城市与三四线城市的分化十分明显。由于在经济发展、公共资源、产业布局、人口流入等方面的不均衡，一二线城市和三四线城市的房地产市场已经出现了截然不同的走势，体现在政策刺激、成交、房价涨跌等方面的不均衡。

　　开发商加紧推货

　　据中证网报道，“房价可能在一夜之间就面目全非。”深圳一位二手房经纪人表示。让楼市再度成为焦点的是3月30日落地的楼市新政。

　　根据央行、住建部、银监会联合下发的通知，拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。同时，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付比例下调为20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付比例为30%。

　　这次以“降首付”为主题的楼市新政，让二手房业主们忙活起来。“‘反价’的现象越来越多了。原本谈好了价格，昨晚通知下发之后，业主加个5万10万的都不在少数，有的干脆就不卖了，坐等房价上涨。”上述经纪人透露。

　　深圳中原研究中心调查显示，在深圳的二手房交易市场，有些热门房源甚至出现一天多次“反价”的现象，二手房平均价格从2014年9月的30233元/平方米一路攀升，现已突破33000元/平方米。据了解，除深圳之外，包括广州、惠州在内的多个城市均出现了业主“反价”的情形。

　　除“降首付”之外，财政部关于个人住房营业税政策的调整也似乎让二手房业主们更有“底气”。根据财政部、国税总局下发的通知，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　在此之前，免征营业税的购买年限是5年。“5年变2年，对于业主们来说差别很大，不仅缴纳营业税的概率变小，给业主们处置房产的时间也更宽裕，业主们更有底气跟你谈价格了。”上述经纪人表示。

　　政策松绑被认为将极大地提振市场。不仅部分地区的二手房业主开始“反价”，一些新房的开发商也开始酝酿涨价。

　　4月恒大发布无理由退房，保利宣布5P策略并推出房展会，引起业内轰动，当月恒大实现销售151.2亿元，同比增8.9%，保利实现销售133.52亿元，同比增60.36%。此后，碧桂园和越秀地产也接连推出零首付、免首付等营销噱头。

　　碧桂园昨日推出“0号行动”，覆盖0首付、0首付免息、0物业费、0费用(契税+维修基金)多项促销方案。其中，零首付即缴交定金即可签约，剩余首付款延期一个月补齐。

　　对此，同策咨询研究部总监张宏伟说，央行降息等政策叠加刺激之下，市场信心将进一步提升，尤其是原来在“3·30新政”等政策刺激之下，对于已经呈现出基本面复苏态势的城市，如北、上、广、深一线城市，合肥、南京、南昌、苏州等部分二线城市，接下来几个月成交量短期反弹是板上钉钉的事，价格有可能会逐渐坚挺，甚至对于上述城市及市场基本面良好的城市(库存去化周期在15个月以下的城市)来讲，未来下半年预期会涨价、买涨不买跌的现象或提前来临。

　　张宏伟说，与此同时，大多数城市房价仍然没有明显上涨现象，或者仍然处于同比或环比下跌状态。这说明大多数城市仍然处于去库存阶段，没有明显复苏和好转。

　　另据CRIC分析称，2014年碧桂园净利润率为10%，在前十名房企中比较靠后。如果企业再牺牲利润换取销售，那么利润率将再打折扣，而选择0首付，可兼顾利润与销售。而方圆地产首席市场分析师邓浩志则认为，零首付只是购房折扣换说法。

　　事实上，中国指数研究院在分析此次新政出台的背景时指出，在2014年全国房地产销售及新开工面积下降明显、开发投资放缓的背景下，各个城市的库存压力持续增加，今年1-2月销量继续大幅回落，多数城市的可售面积去化周期在15个月的警戒线以上，市场整体的去库存压力凸显。稳定房地产市场信心、房地产开发投资节奏，仍将是各级政府在稳增长过程中的主要任务之一。

　　分析人士指出，在去年四季度以来多个利好政策的合力之下，一二手房市场的供应热情有望得到激发，购房者出手的意愿在加强，楼市有望在4月份迎来一波成交小高潮。至少在成交量方面，预计会有一个明显的增长。

　　上述机构指出，最新出台的政策意味着改善型需求获大力支持，楼市稳消费基础更趋牢固。对购房者而言，二套房首付降低、税费减免政策降低购房成本，刺激潜在购房需求特别是改善型需求的释放。针对新房市场来说，公积金购买首套自住房成本首付比例降低，大大减轻了改善型需求在购房初期的资金压力。

　　针对二手房市场来说，免征营业税期限由5年调整为2年，带来二手房流转成本降低，在一定程度上刺激二手房交易。因而，此次政策调整，对购房者的直接影响是购房成本降低，影响市场预期，一定程度上也刺激部分观望需求入市，推动成交回升。（来源：中国经营网）

　　李迅雷：五大因素决定未来房价趋势

　　在5月16日举行的 “2015中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十三届中国房地产投融资大会”上，海通证券首席经济学家李迅雷表示，随着楼市政策拐点的明确，房地产去库存的拐点已经出现，目前一二线城市房价上涨趋势已得到确认。他预计房地产新开工面积和房地产开发增速将在四季度回升，在销售增加而供给滞后的情况下，未来房价将呈上涨趋势。

　　李迅雷表示，从房地产投资增速来看，4月份房地产投资几乎是零增长，5月可能会略有反弹，但反弹之后还是会继续下行。从土地开工面积来讲也处于下行过程中，表明对于未来的预期还是比较谨慎悲观的。好的迹象也有，目前来讲，房地产销量出现了明确回升的势头，这对房地产企业资金是很好的改善。4月份一线城市环比超过50%，从销售来看行业出现全面复苏的迹象，开发商资金面也有所好转。

　　“随着政策的放松，楼市去库存的拐点已经出现。”李迅雷表示。由于销量增加、而供给滞后，房价在未来一段时间也将呈上涨态势，尤其是一二线城市房价上涨的趋势已经得到确认，一线城市4月份房价总体上涨0.4%，说明政策拐点的效果慢慢体现出来。

　　李迅雷预测，五方面原因将导致未来房价仍将呈现上涨态势。一方面需求在上升，而供给没有跟上。无论是新开工面积，还是拿地房企这两方面的意愿都不强，行业供给有滞后，这个滞后将长达6到9个月，将影响今年下半年房地产的供给，预计供给增加得等到明年才能出现。在销售增加、供给滞后的情况下，原来为了去库存可以压低价格，现在不急着卖了，反正市场需求在增加，不涨价就已经是很好了。

　　第二个方面是房企资金链得到改善。从2015年的数据来看，供给面积同比增长3.2%，3月份的新增供给低于去年同期，对今年下半年销售有利。由于买地的意愿下降了，销售利润在增加，土地购买金额在销售金额中的占比在下降，这样资金链的改善对于利润的提高也有促进的作用。

　　第三个方面由于资本市场的繁荣。像定增、债券等等上市公司的再融资手段增加，融资成本下降。

　　第四个方面是政策的宽松。宏观政策除了降准将息之外，购房政策支持力度也明显。这些政策的出台跟宏观经济稳增长的目标相关，因为经济要维持平稳，单纯靠基础建设投资拉动是有限的，如果没有房地产这么强的力量，稳定投资增速也是困难的。

　　第五个方面是不可忽视的财富效应。他认为股市的牛市行情已经进入中后段，不少人选择退出。

　　对于这一轮房地产市场的回暖表现，李迅雷认为一线城市将反弹明显，房价涨幅高；二线城市次之，交易量比较大，但价格涨幅低于一线城市；三线城市还是面临去库存比较大的压力，因为三线城市投资总额占比50%，新开工占比60%，但需求偏弱，投资信心能否恢复还要看房地产去库存情况。（来源：中国证券网）

　　人民日报：楼市是“真回暖”还是“假迎春”

　　跌势逐步趋缓分化格局延续

　　楼市是“真回暖”还是“假迎春”

　　日前，国家统计局发布了4月份我国70个大中城市住宅销售价格变动情况。数据显示，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有48个，上涨的城市有18个，持平的城市有4个。其中，4个一线城市房价全线上涨，北京、上海、广州、深圳房价分别环比上涨0.8%、0.7%、0.4%、1.8%。专家分析，我国楼市去库存压力较大、各地冷暖不均的基本格局短时间内依然难以改变，房地产市场年内持续调整仍将是大概率事件。

　　新政发酵一线楼市升温

　　国家统计局城市司高级统计师刘建伟介绍，4月份70个大中城市新建商品住宅成交继续回升，部分城市房价环比略有上涨。其中，新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有18个和28个，分别比上月增加6个和16个；持平和下降的城市个数均有所减少。

　　尽管与去年同期相比，绝大部分城市的房价仍在下降，但北上广深及部分二线城市却率先“入夏”。以拥有广州、深圳两座一线城市的广东省为例，1—4月，广东商品房销售面积2551.88万平方米，同比增长13.4%，增幅比一季度提高9.3个百分点；商品房销售额2352.78亿元，增长12.8%，增幅比一季度也提高9.4个百分点。

　　北京科技大学管理学院经济贸易系教授何维达在接受本报记者采访时表示，购房门槛降低、部分资金回流楼市、热点城市刚需不减等因素导致了近期房价的企稳与成交量的放大。“一方面，今年以来国家释放了降准、降息、降首付比例等多种鼓励政策，部分合理购房需求因此得以释放；另一方面，前期证券市场的剧烈波动也导致一部分避险及获利资金重新流回楼市。”何维达分析。

　　分化未改分歧仍存

　　数据显示，4月份一线城市新建商品住宅价格环比平均上涨1%，而二、三线城市新建商品住宅价格环比平均却分别下降0.1%和0.3%。依然如故的“分化格局”让市场各方纷纷争论中国楼市究竟是“真回暖”还是“假迎春”。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，目前大多数城市仍处于去库存阶段，楼市并没有出现明显复苏和好转。上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，房价环比上涨的城市数量已由3月的12个增至4月的18个，5月上涨的城市应该会继续增多，2016年将呈现全国房价普涨现象。摩根士丹利分析师John Lam则依据融资风险上升且潜在购房人数下降的判断，将中国房地产业的评级从“有吸引力”下调至“谨慎”。

　　“楼市的分化其实不难理解。在一线城市，主城区土地资源基本开发完毕，而新涌入的人口却没有减少，其刚需十分旺盛；而在三、四线城市，当地人口、收入往往和房屋的价格、存量不相称，因此楼市依然是‘供大于求’的格局，其面临的去库存压力比较大。”何维达称。

　　楼市冷暖激辩正酣，各大房企却忙着利用此轮反弹加速推进去库存。例如，恒大喊出了“无理由退房”的口号；保利在房展会上下足了营销功夫；越秀地产更是一口气推出了18项免费措施，包括“免首付”、“免契税”、“免费车位”等。

　　年内调整还将继续

　　未来楼市能否迎来真正全面的“回暖”？多位专家表示，在中国经济基本面长期向好的情况下，政府的房地产政策在决定楼市发展趋势时的相对重要性便得以凸显。

　　“需要指出的是，虽然最近楼市政策有所放松，但这并不意味着国家放弃了对房地产市场的调控。现在，如果是多套房、投机性买卖的情况，依然会面临很高的交易成本。”何维达说，随着不动产登记制度的推进，未来房地产税的松紧程度也将成为左右楼市的关键变量。

　　在何维达看来，由于房地产业相关产业链较长，向上涉及钢铁、水泥、机械等，向下关乎家电、家具等，因此一个健康稳定发展的楼市将会是政府所乐见的。他认为，从短期讲，楼市的温和调整或将继续；从长期看，房地产业发展空间仍然存在。未来，中国楼市不会出现“暴涨暴跌”的现象。

　　此前，财政部财政科学研究所研究员贾康亦撰文指出，中国房地产市场低端的代表温州、高端的代表北京均已经在探底或回暖，今年其他大部分城市很有希望在年内基本完成房地产市场的下行调整，而整个楼市的全局就是一个调整分化中的收敛过程。（来源：中国证券网）