郎咸平：房地产投资仍是优选之一

　　3月份的一次公开活动上，有投资者问经济学家郎咸平是不是应该买信托？因为信托的收益是确定的，而房子的收益暂时并不确定。郎咸平的回答很肯定，必须是买房子。因为信托的刚性兑付只是暂时的，未来必然会出现部分信托到期后的兑付违约。相比之下，房子却不会有这样的风险。在他看来，至少在目前，房地产，尤其是高端住宅类的产品是最保值的。

　　对此说法，有人不以为然。事实到底如何？在有机会购买海外房地产的背景下，中国高端住宅是否还值得购买呢？至于房屋以外的其他投资产品，比如地产信托、黄金等，又能否与高端住宅相比呢？

　　信托产品风险远大于房地产

　　投资者提出应该购买信托还是购买房子的问题，背景是房地产市场整体成交下滑。北京、上海等多地均出现商品住宅成交量大幅下滑，而在二三线城市的杭州、常州等地房价大幅打折的新闻，让人们对房地产市场未来的前景充满疑惑，甚至认为上述房地产市场未来可能崩盘。

　　相比之下，信托的收益远好于房地产。目前很多信托产品的预期收益都达到10%以上，这使得部分有购房和改善需求的高净值人群多了一个选择：与其改善自己的居住条件，投资购买房屋，不如购买信托，这样能带来更多的收益。

　　而且按照业界的普遍观点，本轮房地产市场的调整期会在一年到一年半。届时，房地产价格将会出现一轮上扬趋势。

　　精明的投资者因此认为，是否可以先用资金购买信托产品，等房地产市场出现反弹趋势之后，再去改善自己的住房，以达到财富保值升值的目的。

　　对于上述投资逻辑，郎咸平非常明确地回答，信托的风险远大于房地产。此前，包括中诚信托在内的部分信托公司已经发生了信托到期违约现象。因为借款人无法在规定时间内归还本金及利息，信托公司不得不最后“兜底”，刚性兑付本金及利息。而根据陶冬等经济学家的观点，未来信托违约现象还将继续存在，信托产品将不再是很多人想象的低风险投资对象。

　　一旦选错了信托投资产品，本金及利息的损失几乎是必然的。

　　对于黄金投资，由于去年美元持续升值，黄金价格出现大幅下跌，跌幅一度达到三成。即使受到了来自中国大妈的出手力挺，黄金价格仍然震荡下跌。郎咸平认为，黄金价格继续下跌是中长期的大概率事件。

　　此外，地产私募虽然投资的方向是房地产，但美国汉斯地产公司中国区高级副总裁JimMorrison透露，目前国内人民币房地产私募基金的投资回报预期，是包括汉斯在内的开发商很难确保实现的。根据他们以往的经验，过高的预期往往会伴随较高的投资风险。

　　高端住宅仍是最佳投资选择之一

　　在这样的背景下，投资者应该将自己的资产投资在哪里？郎咸平认为还是住房，尤其是那些拥有高端稀缺资源的住房。

　　此前，曾有一个观点盛行，认为中国房价比美国都高，但个人收入却远远低于美国。房价似乎难以得到支撑。但事实上，这些人对真实的美国并不太了解。美国的房价其实并不像很多人想象的那么便宜。低价的住宅确实存在，但是这些住宅往往位于公共服务资源相对落后的中西部。而在纽约这样的东部城市，房价远远高于中国内地。

　　以曼哈顿岛一个临近布鲁克林区，但能看到哈德逊河的高端公寓为例，一套200平方米房屋的单价，在2012年时就已经达到4万美元/平方米。而根据搜房网的信息，由于人口的大量流入，在曼哈顿，一套不到70平方米的住宅，售价达到63万美元。

　　房价真正便宜的是美国西部。同样是在2012年，底特律的部分区域房价甚至仅抵得上一双鞋。但是恶化的治安和产业的空心化，却让很多人对那里望而却步。

　　上述信息透露出一个信号，房屋的价格和人口数量密切关联。人口数量越大房价越贵。而高端住宅的价格，则基本取决于当地的高净值人群，富豪较多的区域，往往高端住宅价格会有上升的空间。

　　一个可以佐证的例子是，从2010年以后，北京高端住宅的价格明显超过上海同类型的物业，其中最重要的原因是北京的高净值人群数量超过了上海。《2013胡润财富报告》透露，北京2013年千万富豪比2012年增加5000人，达到18.4万人，亿万富豪比2012年增加200人，达到1.07万人。而上海有14.7万个千万富豪和8500位亿万富豪，高净值人群数量明显比北京少。

　　从上述数据可以看出高端住宅市场的增长潜力，成都也是如此。胡润研究院的数据显示，成都也是富豪较多的城市，四川2.68万千万富豪中，1.21万人住在成都。