刘晓博：幻想房地产税大幅降低房价的人醒醒

　　只闻楼梯响，不见人下来。

　　过去两年，“房地产税”一直都是这个状况。我认识的一些朋友，在拥有两套住房之后，一直不敢再买房子。他们被网上流传的“累进税率”吓坏了，认为多买的房子，以后基本上等于送给国家了。

　　12月7日，《经济观察报》等媒体报道了房地产税的最近进展，正如我此前预期的那样，房地产税(此前一度被称为物业税)只是一个痒痒挠，而不是传说中的“上帝之鞭”。

　　根据媒体的最新披露，房地产的框架如下：

　　1、它将由现行的“房产税”和“城镇土地使用税”合并而成，契税、土地增值税、耕地占用税等将暂不纳入房地产税改革，未来在房地产税开征后有可能逐步进行改革。

　　2、收入全部归地方政府，成为地方政府的“饭票”。但短期看，规模仅4000亿的样子，显然远远不够用。政府的思路显然是：先收起来，让大家有这个意识，以后增加内容，加大力度。

　　3、国家可能只给出参考税率，以及征收框架。地方决定开不开征，免征面积多少，税率多少。

　　4、开征时间在2017年，或以后。

　　我的预测是：

　　1、房地产税的开征，只会加剧经济发达地区和欠发达地区财政收入的差距。欠发达地区人口流失，房屋空置面积大，很难开征房地产税；而发达地区面临房价上涨压力，特别是一线城市，显然会率先开征，税率偏高。

　　2、由于房地产税涉嫌重复征收(居民购房时已经一次性缴纳了70年的土地使用费)，所以免征面积肯定不会太小，估计半数居民都可以彻底免税。虽然经济发达地区房地产税税率会比较高，但仍然有较强的转嫁能力，因为这些地区有人口增量。

　　3、有些人幻想通过房地产税大幅降低房价，是没有任何根据的。政府希望看到的是房价平稳向上，土地可以顺利拍卖出去，房地产税可以顺利征收上来。如果因为开征房地产税而房价暴跌，不仅新的土地无法卖出，存量房屋的房地产税征收也会很困难。别忘了，房地产税是直接税，是要大家上门缴纳的。房价暴跌，拖欠的人肯定大幅增加。到时候，会出现普遍的征收困难。

　　4、很难会出台累进制税率(房子越多，税率越高)，如果有，也非常温柔。房地产已经出现拐点，地方政府千方百计去库存，希望居民多买房。多买房之后马上征收惩罚性房地产税，这样的政府会失去信用。

　　5、房地产税的开征，会加剧“没有使用价值的房屋”价格暴跌。比如，人口流失城市郊区、新区的空置房，二三流风景区的度假物业。“有用的房屋”可以通过出租方式，将税收负担转嫁出去。