安信证券：房地产真实库存98亿平 完全消化需10年

　　房地产的库存问题近日成为热点，促进住房消费的政策预期日益强化，12月1-2日地产板块股连续爆发，万科A、保利地产接连涨停。但有业内人士指出，从房地产库存来看，地产股不具备大幅上涨空间。“房地产真实库存约98.3亿平方米，完全消化需10年”。安信证券在近日发布的报告中指出，统计局待售面积截至10月末为6.68亿平方米，但这一指标无法反。

　　房地产的库存问题近日成为热点，促进住房消费的政策预期日益强化，12月1-2日地产板块股连续爆发，万科A、保利地产接连涨停。

　　但有业内人士指出，从房地产库存来看，地产股不具备大幅上涨空间。“房地产真实库存约98.3亿平方米，完全消化需10年”。安信证券在近日发布的报告中指出，统计局待售面积截至10月末为6.68亿平方米，但这一指标无法反映真实库存。

　　安信证券指出，未来5年需要消化货值54万亿的房地产库存。为了去库存，供给侧的改革也许更有效。

　　从官方数据来看，国家统计局每月公布的“商品房待售面积”是近似库存的概念，但离真实库存还有很大差距。“商品房待售面积”的统计口径是：“报告期末已竣工的可供销售的商品房屋建筑面积中，尚未销售的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期内已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。”

　　安信证券分析师陈天诚认为，这个指标有两个遗漏的地方：1)尚未开工的企业拿地应当计入库存：会计上尚未开工的土地均记入房地产企业存货，从现实理解也是，这部分企业通过招拍挂拿到的土地终究是要形成供给，因此现阶段未开工的土地也应计入存货。2)未竣工的在建项目(除已经预售)应当计入库存：统计局的口径仅仅考虑已经竣工尚未销售的，但行业内一大部分是在建项目，都是企业库存，当然需要扣除部分已经预售的。

　　将上述所说的两项遗漏加总就得到了相对接近的行业真实库存，即总库存约98.3亿平方米，其中待售面积6.86亿平方米，尚未开工的企业拿地42.3亿平方米，在建商品房库存约49.1亿平方米。

　　具体分析数据为：根据国家统计局数据，截至2015年10月，全国商品房待售面积约6.86亿平米。

　　截至2015年10月，根据搜房统计的招拍挂拿地数据(有可能遗漏无法统计的非招拍挂用地)，全国自2001年开始共计成交建筑面积为162.4亿平方米(其中一线城市5.69亿平方米、二线城市52.17亿平方米、三四线城市104.54亿平方米)，扣除累计新开工商品房面积约120.1亿平方米，库存面积为42.3亿平方米。

　　截至2015年10月，全国商品房施工面积约70.78亿平方米，其中住宅约49.26亿平方米。考虑到其中有一部分是已经销售的，以2014年全体地产上市公司为例，预收款约7012亿元、存货约22872亿元，预收/存货=30.6%，则全国在建面积中，约49.12亿平方米为库存面积。

　　安信测算，以过去五年中年均11.5亿平方米的销售速度，政府需要在尽量不新增商品房供应以及替代性供应的前提下，五年时间内消化50亿平方米库存，假如以10849元的百城均价计算，货值约54.24万亿元，接近一年GDP的81%，这个或许就是房地产业未来几年去库存面临的压力。

　　不过，相对于整体库存上涨，房地产的供需比指标有所优化。2013年，全国70个重点城市的供需比为119.2%，而2015年10月供需比降到99.4%，降幅比较明显，显示过去两年行业已经主动进入了去库存周期。

　　但城市间库存分化严重，部分城市有明显恶化，如泰州、兰州、徐州、宁波、阜阳、柳州、南宁等，而相对较好的城市依旧将有房价上涨空间，如深圳、金华、成都、上海、北京等。

　　对于供需比超过180%的城市，意味着要消化库存，需要满足：不新增供给；销售保持过去统计年限的水平。如果这两个条件几乎都无法达成，这种城市也就基本可以放弃拯救了。

　　从安信的测算来看，出现此类情况较严重的城市有：营口、乌兰察布、鄂尔多斯、太原、济南、连云港。即使对这些城市进行政策支持，效用也微乎其微，投入产出不成正比。

　　总体看，房地产去库存的手段无非两种，一种是限供给、一种是促需求。供给端的政策包括：全面实施二胎政策、货币化安置、控土地供应、增加公共品、减免税费等；而需求端的政策主要体现在：信贷资产证券化、财政补贴、降利率、降首付和降房价等。

　　陈天诚认为，需求管理政策在过去已经运用过多，最近其政策效果明显减弱。而相反，供给性政策使用较少，且更从根本上解决行业发展问题，或许效果会相对明显。