刘晓博：北上深房价何时便可以超越香港？

　　得陇望蜀、得寸进尺，这是人类的共性。

　　随着政府“救楼市”政策一波接一波地出台，媒体开始在这个冬天讨论一个热门话题：北京、上海、深圳的房价将在何时超过香港。要知道，在20年前，北上深的房价大概只有香港的20分之一！

　　那么，北上深房价有没有可能超过香港？如果有可能，大概在什么时候？我们不妨从人口增量、总量，资金总量，以及制度层面等角度分析一下。

　　1、人口增长

　　香港和北上深，都是中国最具人口竞争力的城市。但香港的移民政策非常严格，所以人口增长缓慢。根据官方的统计，2004年中到2014年中，人口增长了45.1万，达到了723.5万人，10年增速为6.2%.

　　北上深的人口增长，不能依据统计局的数字，原因你我都懂。我还是使用小学生人数来观察，这10年里，北京小学生增长了59%，上海增长了50%，深圳增长了51%。这十年里，中国因为计划生育的原因，小学生总数减少了16%，但总人口没有减少(人的寿命在增长)。此外，一线城市因为生活成本太高，很多外来人口不把孩子带在身边，而是留在农村或者中小城市。因此，我们可以认为，过去10年里北上深的人口增长都超过了70%，甚至接近翻倍。

　　也就是说，北上深人口增长速度10倍于香港，而且未来仍然会保持这种速度。毕竟，北上深有巨大的人口腹地，而香港在人口政策上是极为审慎的，也是有护城河的。

　　从小学生人数推算，深圳(小学生人数79万人)、北京(小学生人数82万人)的实际生活人口其实不比上海(小学生人数80万人)少，大约都在2000万到2400万之间，均为香港人口的3倍左右！

　　北上深的人口如果参加国家人口排行，都可以排在50位左右，而世界上大约有200个国家。

　　2、资金总量

　　到今年6月底，四个城市吸附的资金总量依次为：北京12.5万亿人民币，上海10.4万亿人民币，深圳5.96万亿人民币。这三个城市的统计口径为：金融机构本外币存款余额的总和。而香港，广义货币的统计口径(比北上深统计口径更大一些)是大约9万亿人民币。

　　也就是说，从汇聚的存款来看，北京和上海已经超过香港，深圳也达到了香港的约70%。香港在资金上的优势，将很快失去。至于GDP就更不用说了，北京、上海已经超过香港，深圳也逼近香港。

　　3、土地供应

　　四个城市里，香港面积最小，只有1104平方公里；深圳是1953平方公里；北京是1.64万平方公里；上海是6340平方公里。很显然，香港土地面积更小。而且，香港长期维持了高楼价政策，用于房地产开发的土地供应量比较有限，北部有大量土地仍然处于待开发状态。

　　因此，土地面积不是影响房价的决定性因素，政府的供地计划和土地政策才是最为关键的。香港如果改变土地政策，房价大幅下跌也是有可能的。但这会对金融体系产生冲击，对以前的购房人的利益产生冲击。

　　4、城市溢价

　　这是我创造的一个概念。所谓城市溢价，就是说一个城市制度环境、自然环境、人文环境可以对房价产生重大影响，因而产生溢价。

　　事实上，北上深港四大城市都存在“城市溢价”现象，只不过香港最为明显。香港是独立的关税区，港币跟美元挂钩，法律环境等跟内地不同。因此，始终有大量的内地新富阶层愿意移民香港，或者在香港置业。

　　相对于北京和上海，深圳有自然环境的溢价，因为深圳在特大城市里空气质量是最好的，交通也是比较好的。但北京和上海，因为是中央最为照顾的城市，因此房地产上存在巨大的“发展机会的溢价”，在这方面超过深圳、香港。

　　综上所述，我的结论如下：

　　1、从中短期看，四大城市的房价关系可能是这样的：未来一两年，北上深的房价将进一步逼近香港；然后，人民币出现较大明显的贬值，差距重新拉开。至于再往后，关键看中国经济、社会的转型情况。

　　2、如果中国落实了十八届三中全会确立的改革方略，建立了法治社会和真正的市场经济，则香港房价里的“制度溢价”因素就会大大降低。到那时，北上深房价超过香港，是完全有可能的。