余丰慧：再多的刺激优惠政策都将被高房价抵消掉

　　住房和城乡建设部、财政部与中国人民银行8月31日发布通知，调整住房公积金个人住房贷款购房最低首付款比例，拥有1套住房并已结清购房贷款的，购买二套房最低首付款比例降至20%，新规自9月1日起执行(8月31日央行网站).

　　此前政策是，使用公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；拥有1套住房并已结清相应购房贷款的，再次申请公积金贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。新政使得公积金二套房的首付比例进一步下调。最低首付款比例由30%降低至20%。也就是说公积金贷款的首套房与二套房首付款比例在同一水平上，据说这是二套房首付款比例历史上较低的。

　　住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行共同披露的《全国住房公积金2014年年度报告》显示，截至2014年末，全国住房公积金缴存总额7.48万亿元，扣除提取后的缴存余额为3.7万亿元，其中2014年缴存1.29万亿元。

　　而2014年年末个人住房贷款余额2.55万亿元，也就是说尚有1.2万亿元公积金在银行吃利息睡大觉。其中，2014年全国发放公积金个人住房贷款比上年减少14.18%。公积金住房贷款市场占有率不到20%，80%的个人住房贷款都是商业贷款。

　　公积金贷款发放不理想的原因很复杂，其中包括公积金贷款条件较为苛刻，首付款比例较高等。因此，今年以来，国家两次降低公积金二套房贷款首付款比例至20%，对于刺激公积金贷款需求，降低公积金贷款成本和负担将会起到作用。一方面可以解决缴存公积金职工的首套房和二套改善型住房购买资金不足的问题，切实解决职工的住房难问题。另一方面通过刺激刚需和二套房改善型需求，促进房地产行业发展启动，进而为稳增长做出贡献。可起到一举多得之效果。

　　另外一个值得关注的特点是，此次公积金新政中，将北、上、广、深这4个一线城市单拎出来，可以自主决定首付比例。这是根据北上广深一线城市的住房需求和房价的特殊性而规定的。当前的房地产市场分化加剧。一线城市成交量回升，尤其是二手房回暖明显，楼市整体向好；二线城市的降幅也在收窄。但三四线城市缺乏支持房地产的动力，状况堪忧。一线城市房价整体回升较猛，既是北上广深一线城市情况也不一样。广州房价整体平稳，回升较弱。让一线城市自主决定公积金贷款的调控，主导思想有抑制房价过猛增长、房地产过热苗头的意思。一线城市公积金贷款首付款只能高于其他地区。

　　需要提醒的是，不要对公积金贷款新政抱过大希望。数据显示，截至2014年底全国缴存公积金职工仅为1.1亿人。总体覆盖面有限，80%以上住房贷款需求还是通过商业贷款解决。依靠公积金贷款新政来刺激住房需求，促进房地产发展的效果绝不能过度放大，或者抱希望过大。

　　对房地产未来走势的预测判断，笔者的观点是逐步小幅度回暖回升应该是大概率事件，指望房价大幅度反弹的几率几乎没有。去年以来央行先后五次降息，多次降准，说到底最受益的行业应该是房地产。而且，彻底放松了多年来的限购、限贷、限价等行政调控手段；税收优惠等各项刺激政策先后出台。近期，又放松了外籍人员在华购房政策。这些政策的效果都在逐渐显现，房地产后市应该有所体现，房价小幅走高或者稳定下来的条件已经具备。

　　但必须认识到，挡在住房需求提升上的最大障碍还是高房价。这么多年房价的非理性、泡沫式暴涨，已经彻底透支了未来多年的需求潜力。无论什么样的刺激政策，只要高房价下不来，需求就很难提升。因为，再多的刺激优惠政策都将被一个高房价抵消掉了。

　　总之，对公积金新政的威力不能过高估计。