人民日报：楼市股市目前不存在“跷跷板”效应(6)

　　===本文导读===

　　人民日报：楼市股市目前不存在“跷跷板”效应

　　商办物业投资进入散户时代 股市资金流向楼市 　　

　　何志成：激活楼市可以成为股市走牛后的下一选项　　　

　　朱大鸣：楼市和股市同时发疯失控威胁居民财富　　　　　

　　购房者纠结买房还是炒股 股市楼市关联度几何？

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　　人民日报：楼市股市目前不存在“跷跷板”效应　　

　　曾经存在此消彼长 市场特征现各不同

　　楼市股市目前不存在“跷跷板”效应(市场观察)

　　18日上午，国家统计局发布了5月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。初步测算，5月70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨0.7个百分点、同比跌幅收窄。一线城市涨幅尤为明显。与此同时，股市沪指在5000点附近接连受挫，让市场各方纷纷猜测股市与楼市之间的“跷跷板”效应是否再度出现。专家指出，股市与楼市各有其内在的特征及规律，不应对市场波动过于敏感，甚至因此误读相关政策，从而对市场本身及参与者造成不必要的伤害。

　　联动效应不再明显

　　6月18日，对于股市和楼市而言显然并不是色调相同的一天。楼市迎来了进一步企稳的统计数字：新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有20个和37个，各比上月增加了2个和9个。而对近期频繁巨震的股市而言，周四沪指以重挫3.67%的表现黯然收盘。

　　“跷跷板”效应出现了吗？在国务院发展研究中心研究员吴庆看来，这种说法只能用来描述过去，却不能预测未来。吴庆认为，股市和楼市曾经表现出“跷跷板”效应，但楼市已相对均衡，股市也并非处在吸金能力最强的时点，所以楼市、股市之间的“跷跷板”效应会变得越来越不明显。

　　从历史经验看，“跷跷板”现象曾经存在。如2008-2014年期间，沪指从6100点跌至1600点，而商品房均价则从3800元/平方米涨至6323元/平方米。北京大学经济学院金融系教授吕随启在接受本报记者采访时指出，股市和楼市作为两个重要的投资渠道，确实会存在一定的替代关系，但目前的股市调整与房市转暖之间的关系却并没有那么密切。

　　风险收益有所不同

　　市场的规律是一样的，但不同的市场却各有各的不同。专家介绍，股市是指在为企业和资金提供一个公开对接的平台，而房地产除了有保值增值的投资功能之外，还有更重要的实际居住功能。

　　“当前宏观经济下行压力较大，人民币币值不确定性变强，稍有常识的投资者在调配资产时会更关注资产的流动性和安全性，毕竟把资产都押在房地产上会面临很大的变现风险。”吕随启分析，大资金的所有者往往并不缺住房，也不会盲目追加房地产投资，反而是很多中小投资者借股市盈利改善住房的诉求更大，他们面对股市调整时也更容易“追涨杀跌”。

　　另一方面，对于楼市回暖的“成色”，市场同样不乏质疑之声。深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉认为，尽管累计销售面积跌幅连续大幅度收窄，单月销售回升明显，但5月底的库存仅仅减少了15万平方米，这与6.57亿平方米的总库存相比仍谈不上库存改善。另外，如果考虑到“在建未售”及“已批未建”这两大块库存的话，言及“库存压力下降”显然太早。

　　“房地产暴利的时代已经过去，投资者面临回暖的楼市时需要思考两个问题，一是上涨会不会持续；二是进行房地产市场投资甚至投机能否获得超额收益。”吕随启说。

　　误读政策危害市场

　　如此看来，楼市稍有回暖便衍生出的“跷跷板”说或许只是股市“躺着中的又一枪”而已。近日，央行货币政策委员会委员樊纲就公开点评了当下的“政策市”心态，他表示，现在政府的很多政策措施都被解读成是“挺股市”或“砸股市”，而这种过度解读乃至误读其实都是很荒唐的。

　　专家普遍认为，无论是为合理自住型需求“松绑”的楼市新政，还是规范融资融券及场外配资业务的正常监管，都是为了因应当前中国经济转型升级需要而采取的及时且有益的措施，政策的着眼点是保障中国经济在平稳中成功转型，同时促进相关市场的持久健康发展。需要警惕的是，误读甚至是恶意曲解政策的行为最终将会误导市场，并对市场参与者造成伤害。

　　“其实，证监会在投资者教育方面做了很多工作。但也必须看到，构建成熟的市场参与者群体是一个过程，它需要投资者有足够的时间积累与充分的市场历练，从而体验并了解市场本身的规律。”吕随启表示。(来源：人民日报海外版)

　　商办物业投资进入散户时代 股市资金流向楼市

　　多项利好刺激下，一线城市楼市已经率先步入上行轨道，量价齐升。根据百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2015年5月份全国100个城市中，住宅价格环比4月份上涨的城市个数为48个。其中，深圳、上海涨幅超过2%，居前两位。另据机构数据，5月份北京单价在6万元/平方米以上的豪宅成交套数为144套，环比4月份的102套上涨41%，与去年同期相比暴涨182%。

　　与住宅市场全线飘红呼应的是，一线城市商办物业市场也在强势回暖。以北京为例，最典型的表现就是交易量的急速提升。例如，在今年4月份之前月均成交金额约3000万元左右的蓝峰大厦，4月份直接跳涨至1亿元，5月份成交1.5亿元，连续两个月成为北京商业地产现房月度销售冠军，而在6月份前10天，其交易额已突破8000万元。再比如，在沉寂近一年之后，北京写字楼市场再现亿元大单—中央公园广场6月份首周完成了单笔1.17亿元的交易，该项目均价达12万元/平方米，成为当之无愧的周冠军。

　　在业内人士看来，一线城市楼市回暖的出现与近月来“330新政”、降息降准等诸多宽松性政策扎堆出台、潜在需求逐渐释放密切相关。“楼市政策已进入宽松时代，今年以来，超过30个城市对购房进行财政补贴，北京、上海等百余个城市对公积金政策进行了调整。”中原地产首席分析师张大伟向记者表示。

　　新投资客正在崛起

　　值得关注的是，受利好政策影响，随着首次置业 、改善型等刚性需求的释放，投资性需求入市现象也在增多，而在这些投资客中，尤其是以一线城市商办物业为标的的投资者客中，构成人群正在分化—以往风光无限的能源型土豪和炒房团人群大为减少，而高净值人群崛起为主力人群。

　　在2012年之前的10年中，一线城市商办物业的主力投资人群大致可分为两派—北派与南派。北派以能源型土豪居多，尤其以煤老板为主，他们投资商办物业的第一诉求是资本的安全、资产的保值升值功能，因此他们在投资时以长期持有为主，而最受这一人群欢迎的就是北京的物业，尤其是核心地段的商办物业。南派则是以温州炒房团为典型代表，他们善于利用银行信贷等金融杠杆，善于运用资金的快速周转，注重快进快出实现短期收益。但是，随着煤矿产业的持续走低，以及鄂尔多斯 、温州等地民间信贷的崩盘，能源型土豪和炒房团等“大户”，在过去两年内表现可谓黯淡无光。

　　另一方面，随着第三产业的发展、移动互联行业的兴起，培养了更多的高净值人群，他们正在逐渐崛起为一线楼市商办物业的主力投资客。“过去几个月蓝峰大厦持续热销，我们通过分析成交客群发现，除了少量有自用需求的企业之外，大部分的投资者是正在崛起的新财富人群。”高和资本董事总经理陈国雄一直全面负责蓝峰大厦项目销售工作，他向记者介绍说，“这些人有良好的教育背景，年收入从上百万元到几百万元不等，大多从事金融、移动互联等新兴行业，或者是已取得阶段性成功的创业者。他们与过去的主力投资客有着明显的区别，一是他们都有更宽阔的视野，对国际形势和国家经济走势都很关注；二是他们的投资更多样，有更强烈的资产配置理念，既会投资高风险的股市，也不排斥短线的金融理财产品，但最信任的还是固定资产，尤其是一线城市核心地段的物业；四是因为他们的资金能力相对来说还是比较有限，因此就更加期待通过金融创新实现投资本金的最小化。”

　　正是如此，蓝峰大厦结合互联网++金融创新，推出互联网++金融产品—首付宝将首付比例从50%下降到了15%。最近两个月成交的27组客户中，首付金额在300万以下的占比超过八成。

　　股市震荡将使资金流向楼市

　　亚豪机构市场总监郭毅更分析称，在房地产调控政策的短期托市效应后，股市溢出资金将成为下一阶段拉动楼市交易量的推手。“股市宽幅震荡背后必然引发前期获利资金的出逃，与股指的高风险相比，楼市的稳健将成为投机之后固化资产、保值增值的首选。”这一点，恰恰是高净值人群遵循“跨期资产配置”理念的普遍选择。

　　对此，陈国雄表示，本轮楼市回暖与之前的一个最大不同是，除了政策因素之外，真正发挥作用的其实是“跨周期资产配置”理论。在过去的一年里，中国的股市无疑经历了一波高涨。市值从2014年年初的23万亿元飙涨至今年一季度的47万亿元。从不足2000点一路涨至今天的5100点。

　　“对于未来，或者说未来半年的时间里，股指会上扬或者下跌，不同人给出的判断或许会千差万别，因为大家还没有形成共识。但对于未来一年的时间内，股指会冲顶并转向下滑，很多人是有共识的。”陈国雄认为，在这段时间内，因此会有越来越多的人拿出一部分股市收益投资到房地产，把前期股市赚取的收益进行固化，“而这无疑将在短期内进一步推高一线城市楼市的交易量与成交价，尤其是一线城市核心地段的物业，必将受到新一轮热捧。”(来源：凤凰网)

　　何志成：激活楼市可以成为股市走牛后的下一选项　　　

　　在A股市场未来难免出现更大幅度震荡的情况下，巨大的流动性是否会转向房地产？

　　上周五，沪指终于突破5000点大关，但市场在闯关前后却出现了巨幅的震荡。与此同时，深圳、上海等城市个别楼盘销售火爆，北京通州地区房价集体上涨。这两个现象之间有没有联系呢？

　　从笔者最近在多个地区调研的情况看，本轮牛市的确产生了相当的财富效应，包括不少80后在内的年轻投资者也实现了几乎翻倍的收益，并且开始考虑自己的置业梦想，准备兑现股票收益买房了。

　　但从更大的宏观面分析，目前楼市全面转暖的可能性非常小，靠股票投资者撤资而形成房地产牛市的可能性尤其不靠谱。

　　从表面上看，目前房地产市场的复苏条件似乎已经成熟——市场流动性充足，股市的赚钱效应未来应当逐渐递减，股市与房地产市场的跷跷板效应有望显现——但同时也须认识到，当前沪指在突破5000点之后，牛市很难停止脚步：大盘股、国企股刚刚启动，股市的积极作用正在显现，短期内虽然有部分投资者开始撤出，但会有更多投资者涌入。基于此，股市仍在吸金，房地产市场很难再现往年的火爆。

　　从今年初开始，宏观层面对待房地产市场的新政策不断释放出善意，但这些政策的主要目的仅仅是想方设法为楼市托底，而不是要刺激房地产市场。

　　不过，房地产市场所涉及产业链上下游的广泛性，以及它在国民经济中的支柱地位，决定了房地产市场若继续萎靡，大消费时代就难以到来，实体经济就不可能全面复苏。

　　近一年以来，股市的火爆的确起到了坚定投资者信心的作用，巨大的赚钱效应也能在相当程度上刺激消费，但股市产生的赚钱效应毕竟是少部分人。据媒体报道，在5月25日至29日的一周内，沪深两市新增股票账户数高达443.5万户，同期参与交易的A股账户数有史以来首次突破5000万户，但考虑到其中有部分是一人多户或一家多户的情况，实际上A股投资者占人口比例还是少数。

　　更何况股市不可能一路上涨，而且越是向上涨，赚钱效应会相应降低。在5000点以上，能够赚钱的人将远远少于前期，相当一部分股民将被套甚至深度亏损。

　　从这个角度来说，稳增长依然离不开投资和拉动房地产。从当前的政策热点看，一带一路、亚投行、京津冀经济圈、长江经济带等都是未来将要铺开巨大投资的信号。只有大规模基本建设项目铺开了，才能刺激实体经济全面复苏。

　　当前的时代，是创新经济大飞跃、资本运营大发展、金融市场全球化的新时代。在这个基础上，货币发行总量适度超过实际经济增长是必要的，因为创新必须要烧钱，股市也需要巨大的流动性来支持。没有股市，创新经济也很难出现。

　　创新经济需要极大的流动性，这种流动性除了创造股市繁荣以外，房地产市场也将随之繁荣——没有繁荣的房地产市场，只靠吃喝旅游很难催生大消费时代——美国的情况已经证明了这个经济学逻辑。

　　中国经济最大的转型、最现实的转型就是要扩大消费，而目前能够最快实现扩大消费的办法就是加快房地产的去库存。搞活房地产市场不需要多少流动性，需要的仅仅是政策力度以及针对性。

　　近期如果能够搞活房地产市场，将有望激发出几万亿的消费，不仅可以刺激实体经济全面复苏，更重要的是可以对冲经济下行压力。从这个思路来说，激活房地产市场可以成为股市走牛后宏观经济管理的战略选择之一。（来源：每日经济新闻）

　　朱大鸣：楼市和股市同时发疯失控威胁居民财富　　　

　　近期深圳房价失控，不对称调控再现江湖，房价涨时不管不问，房价稍微调整一下就开始以打着促进房地产市场健康发展的名义托市救市。最近，限购令几乎彻底被粉碎了，继甘肃和四川取消限购，安徽也停止住房限购政策，商品房销售备案价格由开发企业自行确定，救市政策风起云涌。

　　前期一些被制造的舆论纷纷强调如果不救市楼市就会扛不住了，极力反对房价泡沫说，并制造“通缩”概念误导管理层，现在股市和楼市一起冒烟，这些舆论制造者背后偷笑之余，继续煽动管理层制造“国家牛市”。

　　印钞票与印股票、印房价一起进行，大量垃圾资金在虚拟经济中空转，举国上下炒股又炒楼，炒股赚了钱炒楼，炒楼赚了钱炒股，而忘记了宽松信贷的目的是救实业。做实业缺资金，被迫借高利贷延命，超发那多么钞票都放到虚拟经济里玩概念，两市成交量屡次突破地球顶，大家的注意力不再是产业升级和换代，都在想赌一把赚快钱，做实业的辛苦钱没人愿意做了，还有些人将这种现象美其名曰“国家牛市”。“国家牛市”是创造了，实体经济也被吸干了，大家忙于财富再分配和再掠夺，创造财富的能力和意愿都被这些所谓的国家牛市给吸干了。宁炒一套房，不开一个厂，宁炒一只股，不愿意去工厂。举国上下忙着炒股炒房，没时间上班没时间娱乐，一片疯狂的气氛弥散在960平方公里大地上。

　　在股市印刷机的财富效应驱动下，从公务员到农民，从学生到白领，整天盯着屏幕看，不务正业，满脑子都是暴富的想法，至于勤劳致富，早已经变成传说。早些年一些人反问中国人为何勤劳而不致富的命题，其实和当年美国老太与中国老太按揭买房道理一样，都是为了为按揭贷款制造楼市泡沫做准备的。结果美国老太太按揭贷款的故事创造出全球最大的金融泡沫，并将全世界拖入了金融危机的泥潭，直到现在后遗症还没有好利索，中国老太太们初尝原来买房也可以致富的甜头，因此大规模不计成本地买房，当然，中国老太太命运要比美国老太太命运好一些，好一些的原因是由地方政府为中国老太太托底了，一旦房价下跌，地方政府就开始救市了，就算是债务累累，将地方债务吹上天也不怕。

　　之前都说房地产绑架了中国经济，才导致各级政府拼命地托市，如今又出了一个祸害精“国家牛市”，把大量的养老钱和救命钱都吸引到股市里，然后再制造股市不能跌故事，从此股市也绑架了中国经济。一旦股市下跌，为了救炒股大妈们央行妈妈不惜一切代价宽货币，正常的宽货币的工具都不愿用了，直接开始放水救股市了。照此下去，中国毕竟出现三个地上悬河，一个是堤坝不断加高的黄河，一个泡沫不断吹大楼市，还有一个是最近被制造出来的“国家牛市”。

　　泡沫从来都是产生于货币宽松期，但无限期的宽松会导致实体经济根基大烂根，所以泡沫从来都是消灭所谓经济奇迹的大杀器。上世纪末，日本奇迹灭了，东南亚的几只老虎几条龙也都自己杀了，连世界超级霸主美国经济黄金时代，也彻底被华尔街金融巨头给绞杀了：互联网泡沫烂了，美联储像撸轱辘一样一会将利息降下来，发现次贷危机不对劲了，大量的钱不投实业都去搞次贷了，又把它撸下上去，结果又撸出一个金融大地震，大地震之后，美联储也学习日本救死人的办法，利率降到无处可降的程度，直接赤膊上阵向银行注水了，量化宽松搞了一轮又一轮，结果投行高管们不但不把钱贷给企业，还把钱用来给自己发工资和奖金，继续制造新泡沫去了，真是灾难也赚钱，泡沫也赚钱，双面威风，留下一大滩的国际政治冲突和主权债务危机任由其泛滥成灾。

　　我们认为，中国经济问题不在于数字降低问题，而在于转型问题，刚转型有点眉目，又被双牛给破坏了，大量资金不去变成创造财富工具，而是变成分配和掠夺财富工具去了，这一点值得我们警惕。（来源：凤凰网）

　　购房者纠结买房还是炒股 股市楼市关联度几何？

(数据样本的选择尽量为不同月份的同一天，遇到当天股市休市时，则顺延。其中2009年1月24日周六停牌，春节1月25日-31日休假，所以选取了1月23日的数据。) 股市楼市关联度几何？

　　业内认为，股市行情波动时，会有部分资金从股市流回楼市，但很难量化对房价的影响

　　6月4日，上证指数收盘时出现反转，以4947点收盘，再次逼近5000点大关。股市能否闯关“5000点”成了最热话题，而同期楼市成交也结束了“红五月”，有望迎来“金六月”。

　　股市从2008年大跌后一直无起色，这几年楼市独领风骚，但2014年楼市进入调整期，股市却从去年的1600点涨到现在逼近5000点，创造了数万亿的新财富，买股、买楼，手握现金的人怎么想？

　　购房者纠结买房还是炒股

　　“炒股10年，要是把钱拿来炒房，早就赚了，”家住北京的成先生对新京报记者说，今年5月他把手上的基金全部卖了退出股市，准备买房。

　　成先生说，他10年前用20多万投资了15只基金，2008年时最多亏损了3万多，到今年才开始解套、盈利，5月退出时终于赚了20多万，这些年看着房价疯长，心里后悔不已。

　　觉得买房投资更靠谱的成先生相中了京西一个商住类项目，不过他家人对房子的户型有些不满意，现在大盘又跌了，这40多万还在银行账户里闲置着，成先生开始纠结“是买房投资，还是重回股市？ ”

　　除了购房者考虑是否继续在股市淘金、暂缓购房外，股市也成为楼盘销售人员的心情晴雨表，股市左右了客户的财富和心情，在股指进入震荡期后，很多销售人员给客户打电话前都得先看一眼大盘。

　　“虽然我不炒股，但每天都盼着大盘涨，”顺义的一个高端别墅新盘的销售人员对记者说，他们项目每套在2000万元以上，5月底时项目开放了样板间，前期邀请了小20位高端客户来参观，但没想到活动前一天大盘大幅下跌，客户都没心情来看房了。

　　部分股市资金流入楼市

　　“从意向客户最终是否购买看，我们观察到股市动荡对刚需项目的影响最大，高端项目影响则有限，”金地集团华北区副总经理遇绣峰认为，高端项目客群一般都有专人打理投资，目前的限购措施下，这部分客户买楼多是改善自住，所以“该买房还是会买房”，北京新盘的供应量较少，开发商的竞争压力更多还是在同类产品上。

　　不过值得一提的是，多位开发商营销负责人都对记者表示，2015年高端市场成交火爆，就是因为大批有资源的新贵在股市中获利后退出，将资金投向楼市。

　　“年后这一波上涨的行情里面，我认识很多人都赚一点就逐步撤出一点，”紫御华府营销总监马燕对记者表示，她了解的一个客户就是在股市翻番后，将本金拿来付了首付，其他钱则继续放在股市。

　　业内认为股市与楼市“正相关”

　　亚豪机构总监郭毅对新京报记者表示，从以往的数据看，楼市较好时，和股市指数的关系并不大，毕竟楼市的流动性不佳，但股市指数较好时，就会呈现出一种“正相关”态势，比如在股指上涨4-6个月后，股市创造的财富会流入楼市，推动房价也开始上涨。

　　“不过股市从低点上扬时，对楼市是一个利空，吸引了社会资金进入股市，但自从5月28日上证指数一次大跌了6%以上，现在股市已经进入了一个震荡期，”郭毅表示，行情波动时，部分资金从股市撤出回到楼市，但具体资金量很难估计，也很难量化对房价的影响，她表示，这波楼市上涨更多还是因为降息后流动性增大以及政府一直在释放的对楼市的支持政策。

　　“股市从去年八月份到现在，没有2006年、2007年着急卖房去买股票那么疯狂，但是对很多卖房的客户心理产生了影响，其实在一定程度上促进了交易的效果。最近听说很多股市赚到的钱又回流了，我觉得这是个案。”我爱我家副总裁胡景晖认为，从这轮股市或者未来国家提供的投资渠道来说，可能会进一步地促进二手房市场房源量的增加，大家更愿意把房子拿出来，收益也可能比未来“锁死在房子里面”要好。二手房价可能未来一定时间内趋于稳定，投资股票未来可能一年半内比房价上涨更现实一些。（来源：新京报）