贺宛男：股市不会轻易转熊 股市楼市这次难跷跷板(5)

　　===本文导读===

　　贺宛男：股市不会轻易转熊 股市楼市这次难跷跷板

　　朱大鸣：楼市和股市同时发疯失控威胁居民财富　　　

　　楼市大热跟股市有关？股市见好就收股民抄底楼市　　

　　购房者纠结买房还是炒股 股市楼市关联度几何？

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　　贺宛男：股市不会轻易转熊 股市楼市这次难跷跷板　

　　至少在注册制尚未正式实施、资本市场尚未大规模开放之前不会。因为注册制一来，供给肯定大增；而如若资本市场大规模开放，投资渠道将大为拓宽。

　　国家统计局刚刚发布的数据显示，今年1-5月份，全国商品房销售面积35996万平方米，同比下降0.2%，商品房销售额24409亿元，增长3.1%。以此计算，1-5月买房者的销售均价为6781元/平方米；而去年同期为6563元/平方米，今年1-4月为6723元/平方米，即今年1-5月全国房价同比涨3.32%，环比涨0.86%。

　　另据中国指数研究院6月1日发布的数据，5月份全国100个城市(新建)住宅平均价格为10569元/平方米，环比由跌转涨，上涨0.45%；上涨城市增至48个，“北上广深”环比全涨。甚至有报道说，深圳房价跳涨40%。微信群中，“卖房炒股”的帖子少了，“楼市是股市收割机”的帖子多了，尤其是入市时间较长的老股民。

　　从历史上看，股市和楼市多呈跷跷板效应，即楼市涨，股市跌，反之亦然。如2008-2014年长达6年、指数从6100点跌至1600点的大熊市中，商品房均价从3800元/平方米，涨至6323元/平方米，涨幅高达66.4%(这是统计局的数据，实际还不止)，凡是买股的几乎全亏，凡是买房的没一个不赚。但也有相反的例子，2007年可谓股楼双牛，这一年上证指数从2675点涨至5261点，大涨96.67%，房价涨幅也达到15%。可惜好景不长，那一年，从5000点、6000点之上胜利撤退转投楼市的一个个都成了大赢家；相反，若信誓旦旦迷恋1万点的，则被高高挂起……

　　今日之股市，会不会出现2007年那样的情形呢？

　　笔者的观点是，至少在注册制尚未正式实施、资本市场尚未大规模开放之前不会。

　　股市楼市多呈跷跷板，说到底一是投资渠道和投资工具，二是资金。

　　对中国老百姓来说，股市和楼市是最重要也最大众化的两个投资渠道，其他多为“小众”。2007底年，我国广义货币(M2)约为40万亿元，其中居民储蓄约为17万亿；而股票市价总值已超过30万亿，证券化率(股票市值与GDP之比)最高时已达130%。无论是证券化率还是储蓄与股票市值的比率，都注定这样的牛市不可能长久，股楼双牛更是稍纵即逝的狂欢，要么买股、要么买楼，二者只能取其一，理由无他，钱就这么一点。比较一下市盈率70-80倍的股市与3000多元的房价，自然是弃股取楼，这正是此后股市大熊、楼市却大牛的根本之道。

　　现在的情形又如何呢？目前我国广义货币(M2)为130万亿，其中居民储蓄约为55万亿，与2007年的40万亿和17万亿相比，增幅均超过3倍；而股票市值约为60万亿，增长约2倍。这就是说，资金的增加明显超过股票供给的增加，说白了就是钱多。另一方面，2007年那会儿，楼市并未出台限购限贷等政策，只要有钱，你买多少套都行。现在不一样了，“北上广深”限购迄今未有松动迹象，国家对投资性购房和投机性购房仍然采取种种限制措施。是的，房价涨了，但涨得好的并且预期以后还会涨的“北上广深”等地，有钱也难买(除非是刚需或改善)，而那些好买的，说不定买了就套住了。更何况从我国人口结构的长期趋势看，房价再也难以大涨特涨了。

　　那么，上文笔者为什么又要设置注册制和大规模开放这两个前提呢？因为注册制一来，供给肯定大增(到底增量有多大，还要看一看)；而如若资本市场大规模开放(目前外资投资A股市场市值不足5%)，国人兴许可以买卖美股、欧股、日股等，投资渠道宽了。另外，外资的较大规模进入也可能引入新的投资理念，目前这种大炒ST和种种概念之类，有可能被冷却，彼时A股市场也有可能迎来拐点。但是话又说回来，诸如注册制和加快对外开放，决定权都在决策层手中，只要决策层希望股市牛，股市是不会轻易转熊的。（来源：金融投资报）

　　朱大鸣：楼市和股市同时发疯失控威胁居民财富　　　

　　近期深圳房价失控，不对称调控再现江湖，房价涨时不管不问，房价稍微调整一下就开始以打着促进房地产市场健康发展的名义托市救市。最近，限购令几乎彻底被粉碎了，继甘肃和四川取消限购，安徽也停止住房限购政策，商品房销售备案价格由开发企业自行确定，救市政策风起云涌。

　　前期一些被制造的舆论纷纷强调如果不救市楼市就会扛不住了，极力反对房价泡沫说，并制造“通缩”概念误导管理层，现在股市和楼市一起冒烟，这些舆论制造者背后偷笑之余，继续煽动管理层制造“国家牛市”。

　　印钞票与印股票、印房价一起进行，大量垃圾资金在虚拟经济中空转，举国上下炒股又炒楼，炒股赚了钱炒楼，炒楼赚了钱炒股，而忘记了宽松信贷的目的是救实业。做实业缺资金，被迫借高利贷延命，超发那多么钞票都放到虚拟经济里玩概念，两市成交量屡次突破地球顶，大家的注意力不再是产业升级和换代，都在想赌一把赚快钱，做实业的辛苦钱没人愿意做了，还有些人将这种现象美其名曰“国家牛市”。“国家牛市”是创造了，实体经济也被吸干了，大家忙于财富再分配和再掠夺，创造财富的能力和意愿都被这些所谓的国家牛市给吸干了。宁炒一套房，不开一个厂，宁炒一只股，不愿意去工厂。举国上下忙着炒股炒房，没时间上班没时间娱乐，一片疯狂的气氛弥散在960平方公里大地上。

　　在股市印刷机的财富效应驱动下，从公务员到农民，从学生到白领，整天盯着屏幕看，不务正业，满脑子都是暴富的想法，至于勤劳致富，早已经变成传说。早些年一些人反问中国人为何勤劳而不致富的命题，其实和当年美国老太与中国老太按揭买房道理一样，都是为了为按揭贷款制造楼市泡沫做准备的。结果美国老太太按揭贷款的故事创造出全球最大的金融泡沫，并将全世界拖入了金融危机的泥潭，直到现在后遗症还没有好利索，中国老太太们初尝原来买房也可以致富的甜头，因此大规模不计成本地买房，当然，中国老太太命运要比美国老太太命运好一些，好一些的原因是由地方政府为中国老太太托底了，一旦房价下跌，地方政府就开始救市了，就算是债务累累，将地方债务吹上天也不怕。

　　之前都说房地产绑架了中国经济，才导致各级政府拼命地托市，如今又出了一个祸害精“国家牛市”，把大量的养老钱和救命钱都吸引到股市里，然后再制造股市不能跌故事，从此股市也绑架了中国经济。一旦股市下跌，为了救炒股大妈们央行妈妈不惜一切代价宽货币，正常的宽货币的工具都不愿用了，直接开始放水救股市了。照此下去，中国毕竟出现三个地上悬河，一个是堤坝不断加高的黄河，一个泡沫不断吹大楼市，还有一个是最近被制造出来的“国家牛市”。

　　泡沫从来都是产生于货币宽松期，但无限期的宽松会导致实体经济根基大烂根，所以泡沫从来都是消灭所谓经济奇迹的大杀器。上世纪末，日本奇迹灭了，东南亚的几只老虎几条龙也都自己杀了，连世界超级霸主美国经济黄金时代，也彻底被华尔街金融巨头给绞杀了：互联网+泡沫烂了，美联储像撸轱辘一样一会将利息降下来，发现次贷危机不对劲了，大量的钱不投实业都去搞次贷了，又把它撸下上去，结果又撸出一个金融大地震，大地震之后，美联储也学习日本救死人的办法，利率降到无处可降的程度，直接赤膊上阵向银行注水了，量化宽松搞了一轮又一轮，结果投行高管们不但不把钱贷给企业，还把钱用来给自己发工资和奖金，继续制造新泡沫去了，真是灾难也赚钱，泡沫也赚钱，双面威风，留下一大滩的国际政治冲突和主权债务危机任由其泛滥成灾。

　　我们认为，中国经济问题不在于数字降低问题，而在于转型问题，刚转型有点眉目，又被双牛给破坏了，大量资金不去变成创造财富工具，而是变成分配和掠夺财富工具去了，这一点值得我们警惕。（来源：凤凰网）

　　楼市大热跟股市有关？股市见好就收股民抄底楼市

　　中国股市今年一路上涨，不少投资者在股市里赚的盆满钵满。不过近期股市犹如坐过山车，令股民们心情波动，一些在股市赚到钱的投资者空仓后纷纷转战楼市，近期北上广深一线城市楼市成交大热，甚至有投资者在北京一口气购买8套学区房，广州也有多家开发商表示近期确实不少买家是因为在股市里赚了钱赶紧套现买楼。

　　一手楼：5月成交创6年同期新高

　　在3、4月份市场复苏铺垫下，5月份不少城市楼市出现了火热行情。据网易房产数据中心数据显示，5月广州全市网签9313套，创下今年以来成交新高，同时，还创下2010年以来同期最好水平。

　　具体来看，对比去年5月份的成交数据，成交同比上涨59%；与上月相比，成交环比上涨28%。虽然网签量大增，但是全市网签均价有所下降，5月成交均价为14406元/平方米，与4月的约14650元/平方米相比，环比下跌约2%；与去年同期相比，同比跌约12%。

　　据了解，均价前十楼盘，天河包揽前三并占了5席。成交排名第一的是凯旋新世界，成交1套，网签均价为57390元/平方米；排名第二的是帝景山庄，成交2套，网签均价为54632元/平方米；排名第三的是尚东君御，成交16套，网签均价为49576元/平方米。

　　二手楼：前期成交冲高后放缓

　　在多重楼市利好政策影响下，3、4月份二手住宅成交宗数环比分别录得157.9%及91.3%的增长，但在5月份，成交宗数涨幅稍微有所放缓。据中原地产最新统计数据显示，5月二手住宅成交宗数环比下滑9.3%。其中，除了荔湾区宗数录得环比上涨28.6%外，其余中心五区均录得不同程度的跌幅。

　　在成交均价方面，安居客数据显示，继4月录得全市均价24397元/平方米后，5月份全市均价为24180元/平方米，环比微跌约0.9%。荔湾区和天河区环比跌幅较为明显，分别为36.4%和6.1%。

　　中介人士则表示，荔湾区价格的回落属于结构性调整。近期天河区东圃板块两房价格亦有所回落。以盈彩美居为例，不少持有两房的业主打算在今年置换三房或市区的学位房，因此两房放盘量有所增加，且不少业主选择卖一买一的方式进行置换，因此有一定的议价空间。

　　同时，受到降准降息的影响，5月份选择商业贷款及组合贷款的买家明显增多，环比4月上涨共约6.9个百分点。从户籍来源看，广州户籍买家仅占总成交的27.9%，而非广州户籍买家则占总成交72.1%，显示出非广州户籍买家仍是目前二手市场的购买主力。

　　合富经济研究院院长龙斌表示，5月二手住宅市场交投热度仍保持较高水平，但与4月相比略有下降，成交不升反降的原因主要是受制于二手房小业主涨价。

　　开发商：

　　不少股民套现买楼

　　楼市近期逐渐回暖，不少股民在股市赚得第一桶金后都将目光投在了楼市。记者采访了万科、万达、中海、颐和地产等多家房企，均表示近期确有一些客户买楼时称自己在股市中赚了钱，然后套现买楼。

　　颐和地产相关负责人告诉记者，近几个月成交客户中，有多位买家称在股市中赚了不少钱，赶紧过来买楼，而颐和大院的别墅都是过千万级的豪宅。中海地产广州公司的相关人士告诉记者，中海也存在这样的情况。中海誉城目前主推的商铺，上周就有一位比较年轻的先生一次性付清100多万购买了一套40多平方米的商铺，该先生笑称自己在股市中赚了不少。

　　此外，记者走访天河、黄埔、增城等区域时发现，在股市中赚了钱置业的市民并不少见。据天河某个楼盘的销售人员透露，在他印象中，记忆较为深刻的是一位黄先生，在事业单位上班。去年底他打算买萝岗的房子用作婚房，首付60万，但他又觉得股市还会继续上涨，于是忍住没把股票卖出去。等到今年4月份的时候，黄先生手上持有的股票已经翻倍了。“这个时候黄先生手上已经有了120万，他和家人过来看了房之后，便果断入手了。”销售说。

　　而增城区某个别墅盘的工作人员也告诉记者，有不少客户的资金都来自炒股所得，担心后期股票市场波动大，阶段性退出把投资收益固定下来。“近半年时间，在股市里赚了一百万左右的股民大有人在，此时急流勇退，好过在股市里浮浮沉沉。”

　　分析：

　　楼市大热跟股市有关？

　　合富房地产经济研究院院长龙斌认为，楼市近期大热，最直接的原因是政策和市场环境的变化，和股市并无直接影响。他说，在全国范围内的限购政策已经基本取消了，而限贷政策在去年9·30和今年的3·30之后放松了很多，存量房营业税也由5年征收改为2年。这一系列的政策，以及政府今年对楼市的政策——鼓励改善和刚需户型，支持楼市平稳发展，直接导致了现在楼市的回暖。

　　政策利好楼市也利好股市

　　龙斌认为，目前股市和楼市之间，最主要的关系就是整个流动性环境放宽了。流动性的放宽会带来整个经济市场的活跃度。因为去年到今年的3次降息，两次降准，不仅仅对楼市产生影响，这对股市也产生了很大的影响。

　　龙斌说，股市若是熊市，楼市便会受益，因为大家都需要一个投资的途径，而楼市会是首选。现在的股市算是牛市，有些比较激进的股民会选择卖房炒股，而比较理性的股民则会将股市中赚得的钱拿出来，投资楼市。

　　地产人士：长远更看好楼市

　　中原地产项目部经理黄韬认为，近期楼市和股市之间的交集很深，互相影响。也的确出现了很多卖房炒股和炒股买房的案例。但他建议，若是自己还没房子，还没解决刚性需求，那还是要以买房作为目标。如果资金量比较少，在100万以下，黄韬建议现阶段不妨“好好炒股”，毕竟拿100万在广州很难买到中意的房子。从长远来看，黄韬还是更看好楼市的。他的理由是，股市还是波动太大，不太稳定，而楼市整体的基调还是以稳定为主。黄韬说，现在最健康的炒股心态就是拿闲钱去炒股，即自有资产的30%或以下的钱来炒股，如果把全部资产都投进股市的，风险太大，即使是牛市也不建议这么做。（来源：信息时报）

　　购房者纠结买房还是炒股 股市楼市关联度几何？

(数据样本的选择尽量为不同月份的同一天，遇到当天股市休市时，则顺延。其中2009年1月24日周六停牌，春节1月25日-31日休假，所以选取了1月23日的数据。) 股市楼市关联度几何？

　　业内认为，股市行情波动时，会有部分资金从股市流回楼市，但很难量化对房价的影响

　　6月4日，上证指数收盘时出现反转，以4947点收盘，再次逼近5000点大关。股市能否闯关“5000点”成了最热话题，而同期楼市成交也结束了“红五月”，有望迎来“金六月”。

　　股市从2008年大跌后一直无起色，这几年楼市独领风骚，但2014年楼市进入调整期，股市却从去年的1600点涨到现在逼近5000点，创造了数万亿的新财富，买股、买楼，手握现金的人怎么想？

　　购房者纠结买房还是炒股

　　“炒股10年，要是把钱拿来炒房，早就赚了，”家住北京的成先生对新京报记者说，今年5月他把手上的基金全部卖了退出股市，准备买房。

　　成先生说，他10年前用20多万投资了15只基金，2008年时最多亏损了3万多，到今年才开始解套、盈利，5月退出时终于赚了20多万，这些年看着房价疯长，心里后悔不已。

　　觉得买房投资更靠谱的成先生相中了京西一个商住类项目，不过他家人对房子的户型有些不满意，现在大盘又跌了，这40多万还在银行账户里闲置着，成先生开始纠结“是买房投资，还是重回股市？ ”

　　除了购房者考虑是否继续在股市淘金、暂缓购房外，股市也成为楼盘销售人员的心情晴雨表，股市左右了客户的财富和心情，在股指进入震荡期后，很多销售人员给客户打电话前都得先看一眼大盘。

　　“虽然我不炒股，但每天都盼着大盘涨，”顺义的一个高端别墅新盘的销售人员对记者说，他们项目每套在2000万元以上，5月底时项目开放了样板间，前期邀请了小20位高端客户来参观，但没想到活动前一天大盘大幅下跌，客户都没心情来看房了。

　　部分股市资金流入楼市

　　“从意向客户最终是否购买看，我们观察到股市动荡对刚需项目的影响最大，高端项目影响则有限，”金地集团华北区副总经理遇绣峰认为，高端项目客群一般都有专人打理投资，目前的限购措施下，这部分客户买楼多是改善自住，所以“该买房还是会买房”，北京新盘的供应量较少，开发商的竞争压力更多还是在同类产品上。

　　不过值得一提的是，多位开发商营销负责人都对记者表示，2015年高端市场成交火爆，就是因为大批有资源的新贵在股市中获利后退出，将资金投向楼市。

　　“年后这一波上涨的行情里面，我认识很多人都赚一点就逐步撤出一点，”紫御华府营销总监马燕对记者表示，她了解的一个客户就是在股市翻番后，将本金拿来付了首付，其他钱则继续放在股市。

　　业内认为股市与楼市“正相关”

　　亚豪机构总监郭毅对新京报记者表示，从以往的数据看，楼市较好时，和股市指数的关系并不大，毕竟楼市的流动性不佳，但股市指数较好时，就会呈现出一种“正相关”态势，比如在股指上涨4-6个月后，股市创造的财富会流入楼市，推动房价也开始上涨。

　　“不过股市从低点上扬时，对楼市是一个利空，吸引了社会资金进入股市，但自从5月28日上证指数一次大跌了6%以上，现在股市已经进入了一个震荡期，”郭毅表示，行情波动时，部分资金从股市撤出回到楼市，但具体资金量很难估计，也很难量化对房价的影响，她表示，这波楼市上涨更多还是因为降息后流动性增大以及政府一直在释放的对楼市的支持政策。

　　“股市从去年八月份到现在，没有2006年、2007年着急卖房去买股票那么疯狂，但是对很多卖房的客户心理产生了影响，其实在一定程度上促进了交易的效果。最近听说很多股市赚到的钱又回流了，我觉得这是个案。”我爱我家副总裁胡景晖认为，从这轮股市或者未来国家提供的投资渠道来说，可能会进一步地促进二手房市场房源量的增加，大家更愿意把房子拿出来，收益也可能比未来“锁死在房子里面”要好。二手房价可能未来一定时间内趋于稳定，投资股票未来可能一年半内比房价上涨更现实一些。（来源：新京报）