中国房地产业十大思考(4)

　　8、产业配比溢价将大于资本溢价

　　无论是千亿房企还是奔赴在千亿路上的房企，转型已经不仅仅是涉及行业内的转型，还通过做加法玩转跨界经营。近几年，房企涉足矿业、能源、体育、文化、酒业、金融业等行业，2013年万科也进入了金融业，接着又因恒大进入健康产业而达到沸点。

　　一直以来，房企的发展很大程度上取决于与银行的关系。银行一直为开发商提供贷款用于买地和进行房地产开发，而且也涉及向开发商的客户提供按揭贷款。有了自己的控股银行后，房企的境遇将大为改善。对于购买本企业产品的客户，万科可以让其通过徽商银行来办理按揭贷款，从而打造企业销售的一个核心竞争优势，同时也可以大大提升企业的流动资金。

　　在万科入股徽商银行后仅半个月，恒大用几乎爆炸性的方式高调宣布再次跨界。11月10日，在恒大登上亚冠之巅的第二天，恒大便召开新闻发布会高调发布新产品“恒大冰泉”，同时也宣布正式进军健康产业。从恒大冰泉的推广方式看，在销售渠道上选择驻点社区，在媒体的推广上也多与楼盘相结合，选择自家球队明星代言，最大化地利用了资源，并可以将广告的效应发挥到最佳，恒大冰泉的品牌效应最终还是回到了地产。

　　周忻卖米、恒大卖水，星河湾是米和水的结合，卖酒。

　　开发商开始追求产业链赚整体的小钱，而不仅仅是某个环节的所谓大钱。

　　9、房企对追求持续经营的思考

　　2013年以来，各大房企都加快了涉足商业地产的步伐。房企商用地块储备的增多，一定程度上存在着供地变化的因素，但也体现出房企向商业地产领域发展的倾向。目前万科商业物业中最重要的部分是社区配套商业，此外还有部分区域中心型商业综合体，以及一些酒店、服务式公寓和写字楼。万科投入持有社区商业，一方面占用资金不高、租金收入持续稳定增长，同时还能提升万科住宅项目的销售附加值。

　　除万科外，此前从未涉足商业地产的中海地产也开始持有一部分商业物业。而华润、龙湖、中粮这些在商业地产领域已有一些成绩的地产企业，在最近几年更是加大了投入。2013年前4月商业营业用房的投资金额，已占到房地产总投资的13%以上。

　　自2010年限购政策启动以来，商业地产被众多房企视为规避风险的最佳选择，持有型商业物业的稳定收益，以及目前商业地产市场尚未发展成型，使得房企对商业地产市场寄予厚望。并且大城市城镇化运转加速，公共资源的均等化需要加强，同时非住宅用地推出的占比越来越大，各种因素都需要房企从单纯住宅开发商转变为城市综合配套服务商。

　　10、互联网也是房地产发展的关口

　　①互联网金融

　　从短期来看，房企跨界金融业主要出于房企对融资需求和给购房者打通房贷渠道这两个目的。从远期看，这是房企在布局金融衍生品，10-20年后房地产需求将达到一定程度的饱和，消费者将更多的资金用来谋求投资渠道，而房地产跨界金融业，未来可通过发行房地产信托基金以及债券等金融衍生品来吸引投资者的目光。

　　近几年在中国国内，互联网金融不断发展升级，从技术创新、大数据金融雏形初成，到P2P借贷火爆，逐渐改变了人们的理财方式。余额宝上线5个多月，用户数就已经超过3000万，余额宝支持的天弘增利宝基金规模已突破1000亿元，成为全国最大的一只基金。互联网金融的异军突起，改变了国内金融市场的格局，成为了让金融业界人士不得不直面的新潮流。与传统金融行业相比，互联网金融平台提供短期贷款手续相对简单，成本也更低。

　　②房地产电商

　　2013年的双十一，天猫创下了350亿元的销售神话，天猫的成功再一次证明了在网络时代电子商务的巨大潜力。在电子商务发展如日中天的时代背景下，越来越多的传统行业纷纷试水电商。从目前来看，房地产电商已经不是一个陌生的概念。随着万科、保利、soho中国等为代表的国内多家著名房产开发商开始进驻房地产电子商务交易，房产电商在全国开始迅速蔓延开来。

　　③移动互联网房产营销

　　2013年被称为房地产移动互联网元年，在大数据时代潮流冲击下，房地产移动互联网发展之火更是呈现出燎原之势。随着近年来房地产行业的高速发展，房地产开发企业进行着大规模的跨地域扩张，房地产企业的优胜劣汰进程加快，企业之间的品牌化竞争日益白热化。在此形势下，传统的营销模式显然已经不能满足现代人的需求。为了增强竞争力吸引购房者，房地产企业纷纷尝试移动互联网带来的营销新体验。国内知名的房地产商如万科集团等都蓄势已久，准备跨入移动互联网营销领域。

　　移动互联网的飞速发展，目前已经超过了传统互联网，成为了现在人们上网的主要工具。随之就是智能手机用户的持续增长，更是让APP开发市场得到了顺势爆发。房地产行业与移动营销的紧密结合已是大势所趋。消费者行为方式的变化，时间的碎片化，上网行为的移动化，也要求房产开发商给予更多关注，从而在移动营销的道路上做出更积极的探索，给予购房者更创新、更贴心的服务，获得竞争的砝码。

　　就房地产行业而言，成本低廉，具有精准告之能力的短彩信营销的作用仍不可忽视，尤其是融合了二维码、链接、声画等内容的彩信，也能让互动，与此同时，一些新技术的应用，如LBS、AR(增强现实技术)等，均能为消费者带来前所未有的体验，满足了地产商提供本地化服务、社会化传播的需求。以购房通软件为代表的房产分析测评软件，将一房一价的信息完美的呈现给消费者，让消费者真正成为信息源头的把握者，成为决策股票一样决策房产购买。

　　移动营销，以其精准的“四维定向”和强烈的互动性，能够让广告变为有价值的信息，甚至直接演化为促销渠道，以完善服务性主动吸引用户参与，手机的社会化媒体属性，也为消费者作为自媒体及时传播分享信息奠定了基础。这是一种颠覆性的改变，尤其在房产价格不断“拼跌”的市场环境下，低成本、效果突出的移动营销将为房产市场注入全新活力。

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