中国房地产业十大思考(2)

　　4、房地产业将进行多业态联动开发

　　新型城镇化不仅为房地产开发企业带来大量新增需求，也将对其开发战略与商业模式产生重要影响。人口市民化的进程，必然需要有更多配套来支撑，这也要求房企能审时度势，加快从传统住宅开发角色向多业态开发与新型角色转型。由于新增土地集中在配套不足的郊区，近年来政府在土地出让中捆绑的公建比重也越来越大。政府也有意推动开发商发展大配套，如引入名校、修建综合体甚至引入产业等。在当地政府的支持下，一些实力较强的开发商开始以 “大配套”带动区域经济发展，度假型、商务型、休闲型、养生型、娱乐型综合配套相继出现，成为区域的新中心。

　　而这些配套显然为房企搭建了一个类似“淘宝”这样集合了各个行业、各种服务的销售平台。传统以住宅、商业、写字楼等物理空间为主要产品的房地产开发，将逐步转向在此基础上针对人的服务和持续运营的现代服务业结合一产和二产多业态的构建。

　　5、大型房企正在积极寻找未来企业发展的其他支撑力量

　　在2013年楼市持续回暖情况下，房企还是迎来了一个丰收年，年内销售突破千亿元房企将从去年的3家增加至7家。房地产企业销售规模的快速增长，一方面是由于市场热度持续，另一方面也与房企加快周转开发速度相关。今年销售额排名前10的企业有8家企业都是快速开发高周转型企业，其中万科、绿地、保利、碧桂园和恒大都是典型的高周转型企业。

　　但从典型房企的毛利率来看，2013年多数房企的盈利能力下降，仅世茂等少数几家企业仍然保持一定的增长，行业利润水平逐步回归。越来越多的房企在一、二线城市集聚，使得土地成本上扬，而售价在国家调控下将维持相对稳定，从而毛利率仍有下降的趋势。2014年土地制度、财税制度等相关长效机制有望逐步确立。在全面深化改革的大背景下，房地产业也必将迎来更加市场化的机遇和挑战，市场供需关系将更趋良性，2014年乃至中长期房地产市场环境正在孕育变化，市场有望逐渐回归理性。

　　大型房企在高周转、大规模开发房地产的同时，内心也在彷徨，也在积极寻找未来企业发展的其他支撑力量，部分大型房企在城市配套服务、电商、金融、农业、社区等跨业领域已经开始布局。万科配套服务商实践已经开始，其“第五食堂”已在全国范围内全面开花。2013年同为地产龙头企业的绿地集团，成立了“绿地产业发展中心”为中小企业提供“商务、资金、服务、宣传、发展”五大核心功能服务。

　　2013年中国电子商务交易总额预计将达10万亿元，其中网络零售将超过1.8万亿元。在1.8亿元的零售总额中，40%是新增消费，这说明电子商务在促消费、拉内需方面起着重要作用。电商崛起不可避免地将对传统企业带来巨大冲击，国内连锁企业百强中，目前已有60多家投资进军电子商务。农村土地改革带来的现代农业建设以及新型城镇化带来的城市配套需求，都为房企的转型提供了巨大的市场机遇。