刘晓博：国家现在救楼市 最大的“核武器”是什么

　　2016年，是中国楼市去库存的关键年份。稳增长在很大程度上要靠楼市，这已经成为一种共识。

　　那么，国家现在手里还有什么牌，可以用来救楼市呢？

　　1、继续降准、降息。

　　“降准”的全称是“降低存款准备金率”，其实质是增加货币供应量(也就是老百姓说的印钞票)，直接结果是导致M2增速提升。截至2015年11月的M2增速是13.7%，创造了17个月以来增速的最高。而且2015年全年的增速，可能也是最近几年最高的。年初的时候，政府工作报告给出的预测是12%左右，现在看来大大增加了。

　　降准是增加货币供应量，降息是引导市场利率走低。其结果，都是增加市场流动性，这些流动性不去股市、债市就去楼市。但12月以来，降准降息的预期屡次落空，说明管理层对货币放水仍然比较谨慎。预计2016年会有两次左右的降息，每次0.25%；大概有四次降准，每次0.5%。如果人民币贬值速度偏慢，则热钱外流加快，降准次数会增加。

　　2、继续降低首付

　　目前，非限购城市的首套房商业贷款，首付比例基本上都是25%，肯定会下调到20%。此外，非限购城市的二套房、三套房的首付，也有望下调。这其实就是给楼市加杠杆。国家现在对楼市杠杆比较警惕，但最终又不得不加杠杆。

　　3、开发贷款有保有压

　　楼市不景气，央行会给开发商贷款放水吗？我的判断是，有保有压。因为国家想推动三四线城市降房价、去库存，同时推动房企重组、去产能。所以，对于一些房企肯定会收紧贷款，促使其降价或者接受重组。而一些大房企，可能获得更加宽松的信贷支持。当年煤炭行业重组时上演的一幕，可能在房地产领域重演。

　　4、住房公积金制度改革

　　改革包括几个内容：第一，将更多的人纳入住房公积金体系，享受低利率房贷，比如农民工、个体户；第二，放宽使用限制，可以异地使用，家庭成员、近亲绑定使用；第三，推进“住房公积金质押贷款资产证券化”，其实就是给住房公积金加杠杆，相当于给刚需购买者发放更多的补贴。

　　5、购房入户、减税、财政补贴

　　除了部分核心城市，大部分城市的落户条件会放宽。在三四线城市，对刚需购房者会有力度更大的减税、财政补贴等政策出台。

　　6、政府购买积压商品房

　　在一些城市，政府或许会用现金、土地补偿等方式，向开发商购买积压的商品房，用来做棚户区改造的安置房，政策性住房等。对于低收入阶层，会先租后买，以租金抵房款。

　　7、改变规划，调整容积率，甚至回收拍卖出去的土地

　　对于已经拍卖出去的住宅用地，如果销售前景极其不乐观，政府会接受开发商的申请，调整规划，降低容积率，甚至回收没有动工的土地，消化潜在的库存。

　　8、鼓励个人和企业成立房屋租赁公司

　　此项政策在2015年年底已经宣布，但尚未落地。未来在非限购城市，会鼓励个人、企业大量收购积压商品房，成立租赁公司，为社会提供租赁房源。这意味着，国家承认了购房者的投资性需求。这类租赁公司在获得贷款、税费等方面，可能获得国家的支持。

　　上述政策里，货币政策是最大的“核武器”，管理层会控制力度。但如果市场坏到一定程度，M2增速可能会达到一个比较高的程度，二套房、多套房贷也许会降低到接近首套房的程度。到那时，房价这条搁浅的船，可能会被波涛汹涌的人民币托起来。

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