陈志武:7大信号暗示中国楼市已危机四伏

www.yingfu001.com 2014-04-12 00:29 赢富财经网我要评论

  耶鲁大学管理学院金融经济学教授陈志武认为未来10年中国地产泡沫破裂的概率至少为99%,投资房产较多的应尽快脱手的言论日前受到广泛关注。

  “已经快到崩溃边缘了。”杭州开发商这样说。

  “非常不妙!”房产大鳄王石这样说。

  你呢,还以为中国房地产市场会继续一路高歌吗?还打算把半辈子的积蓄搭进去等着捞钱吗?

  相比于“楼市春天派”,陈志武“唱衰”观点似乎给楼市加了道“紧箍咒”。

  中国房地产市场早已风险重重,以下便是7个暗示信号

  信号1:一季度成交量低迷

  据媒体报道,“下降”成为1—2月份中国商品房市场的关键词。根据统计局公布的数据,今年1—2月份商品房销售面积同比下降0.1%;商品房销售额下降3.7%。以上两数据双双负增长,系一年来首次出现。此外,2月份,中国房地产开发景气指数为96.91,比去年12月份回落了0.30点。

  楼市的“冷”气也弥漫到了二手房市场。以北京为例,据链家地产市场研究部统计,3月二手住宅成交8943套,与去年同期相比下降79.6%。2014年一季度,北京二手住宅共成交23156套,较去年第四季度下降30.1%,与去年同期相比下降七成左右。

陈志武:7大信号暗示中国楼市已危机四伏

图一

  浙商证券研究报告显示,1—2月份房地产新开工面积累计同比下滑27.4%,创出历史最大降幅,新开工面积大幅下滑进一步影响房地产开发投资增速。

  信号2:多地楼盘“打折甩卖”

  2月18日,杭州德信北海公园公布每平米直降3000元/㎡的消息,打响了杭州楼盘降价第一枪。在不到24小时之后,同区域内的天鸿香榭里也宣布降价,均价从17200元/㎡降到13800元/㎡,每平米直降6000元。21日,天鸿香榭里业主们冲进售楼处,拉起横幅,打砸沙盘,房闹持续了数日。

  3月22日,秦皇岛市一名为“珠江道12号”的打出了“所售房源打六折”的标语。该楼盘原市场价在8000—9500元/㎡,现在只需5000元左右/㎡,价格直降40%。但非直接降价,而是开发商连续4年每年向购房人返还10%的购房款,总计达到总价的40%。即如果购房者全款购买一套总价200万元的房屋,需要先交全款,以后每年由开发商返还20万元,持续4年。

  近日,号称“亚洲最高公寓”、深圳福田“楼王”的东海国际公寓也推出十套特价房,价格从原来最高时的每平7万跌至49000,整整跌去了2万元,调整后的均价,已经与周边10年楼龄的豪宅挂牌价看齐。炒房客认为,商住型公寓价格波动率较一般豪宅更高,目前楼市政策难明的前景下,或成为价格跳水的“领头羊”。

  信号3:信贷收紧

  今年2月,兴业银行“暂缓办理部分房地产新增授信业务,停办房地产夹层融资业务”的公告反响巨大,一度被传为“银行暂停房贷”从而引发恐慌。尽管各大银行予以了澄清,但部分银行业务越来越少涉足房贷却是不争的事实,显示出银行对房贷相关业务风险的关注。

  而银行收紧信贷更为楼市拉响了警报。根据CRIC研究机构调研显示,在22个城市中,首套房贷款优惠利率几乎绝迹,其中,10个城市上浮5个-15个百分点,仅32%的城市维持基准利率。

  原先维持基准利率的城市,沈阳、重庆、苏州、成都、南京等已从基准利率上浮至基准的1.05-1.1倍。信贷收紧相当于房价上涨,势必会进一步加重购房者的观望情绪,从而影响楼市供需格局。

  信号4:库存高

  4月3日,上海易居房地产研究院发布房地产市场研究报告。数据显示,截至3月底,受监测的20个城市新建商品住宅库存总量为8401万平方米,环比增长2.0%,同比增长16.3%。这些城市的库存总量创下了近5年的历史新高。

  房地产高库存现象在三四线城市更为明显,今年两会期间,鄂尔多斯市长廉素坦言,还需要3年的时间才能消化全市的商品住宅库存。

  信号5:房企资金链断裂

  3月下旬,浙江奉化最大的房地产企业兴润置业破产,总负债超过35亿元。尽管该事件主要与部分“问题楼盘”有关,但在限购、限贷等紧缩式调控背景下,房地产融资和销售遭遇双重挤压。对三、四线城市房企而言,风险警示意味甚浓。

  曾经的中国经济百强县陕西神木也遭遇了同样的困境。4月4日,媒体曝出陕西正和地产法人代表于去年6月暴病身亡,企业资金链断裂,在神木投资的楼盘已成“烂尾”,原先定价8000元/㎡,现在卖4000/㎡都没人要。

  信号6:投资回报率远超国际警戒线

  外资机构对于国内楼市的判断,通常基于“投资回报率”的指标,也即“租售比”。根据多家机构的统计,当前在一线城市,市场的平均租售比已经超过200:1,远超国际警戒线,部分区域甚至接近500:1的水平。国际知名投资人巴菲特和索罗斯均认为中国楼市存在风险。

  而北京房租下降更加剧了这种风险。链家地产市场研究部报告显示,今年一季度北京房租平均累计涨幅为-0.60%,系近5年同期首次出现负增长。3月份平均租金为59元/平方米,环比下降0.6个百分点,同比上涨4.6个百分点。一季度平均租金为59.1元/平方米,较去年四季度上涨1.4个百分点,与去年同期相比上涨5.5个百分点,均处于近年较低水平。

  信号7:大佬看空

  2014年以来,看空房地产市场的言论与观点已经是层出不穷,其中一些地产业内人士的表态更是值得玩味:王健林表示,对今年楼市“并不乐观”。

  万科董事会主席王石接受媒体采访时表示,不是所有三四线楼市都存在泡沫,价格波动也未必造成楼市崩盘。但是越来越多的三四线城市房屋库存不断走高,楼市面临的风险加大。王石说今年“形势不妙”。

  任志强则表示,“不要对2014年太抱希望”。

  是泡沫就总有被戳破的一天,多个房产大佬的谨慎表态,与其说是对行业前景的看空,不如说是对行业发展的一次冷静的重新审视。尽管房地产还没有走到崩盘的境地,但确实已经走到了一个急需变革与调整的十字路口。

  在4月8日博鳌论坛期间,陈志武表示,面对房地产市场泡沫隐忧,开发商可以考虑“转型”,未来这种情况会越来越普遍。

  陈志武认为,现在有很多房企已开始在其他行业投资,比如PE基金等。他表示,还有一些房企着眼海外,把企业资金交给专业团队去打理,帮助其在中国及世界各个国家寻找不同的投资机会。

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