水皮：经济往下走资产往上走 “不差钱”未必是好事

　　经济往下走，资产往上走“不差钱”未必是好事

　　蔡洪岩是北京地产圈的老人，也是传媒圈的前辈，对于北京的地产那是有点发言权的，最近，在他的笔下，一个“好端端”的丰台变成了“疯台”，其中的缘由耐人寻味。

　　地理上的丰台位于北京的西南三环和五环左右，类似过去上海的“下只角”或朱家角之类，老北京置业过去迷信南不过长安街的说法，现在当然是时过境迁不足为训，但具体到房价，丰台应该算是北京相对较低的区域；但是，就是这个区域却诞生了一个令人瞠目的地王，葛洲坝集团在经过百轮的激烈争夺后，以总价49.5亿元，配建41000平方米保障房面积将樊家村地块拿下。根据业内人士的预算，这个价格商品住宅部分的楼面价高达75000元/平方米，溢价率达到50%；而融创2013年9月拍下的东三环农展馆地块曾经创下过73000元/平方米的纪录也被一举刷新。做地产的都一再强调地段地段还是地段，北京的东三环和南三环根本就不是一个区域的概念，相差的何止是十万八千里；但是现在南三环的地价不但超过了东三环的地价，而且还成就了一个新地王，难怪蔡老师会惊呼丰台变“疯台”。在蔡老师看来，丰台区域周边的均价不过4万，而葛洲坝的这块地不做到15万/平方米都要亏钱，这几乎是一个不可能的任务，但是葛洲坝人家内部却不认同这种逻辑，因为在他们看来，北京没有解不了套的地王。

　　这才是痛点！

　　北京还真没有解不了套的地王，顺驰前年拍的农展馆现在就被葛洲坝超越了，而更早引起全国人民围观的则数2009年中化方兴拍下的广渠路地王，也就是现在大名鼎鼎的金茂府，当时地面价折合1.62万/平方米，邻近的珠江帝景售价才2.3万/平方米，2010年远洋地产抢下望京地王的楼面价是2.4万/平方米，近邻首开国风上观开盘价才2.5万/平方米。当然，北京的地王和外地地王不一样，不但有杠杆意义，更有风向意义，树大招风也是没有办法的。当年温家宝总理在全国两会上控制房价有信心的表态刚说完，北京的地王就接二连三地蹦出来，更要命的是，拍下地王的无一例外都是央企制造，央视主持人在评论时幽了一默，看来中国的房价总理说了不算，总经理说了算。话似调侃，却一针见血，后果也是相当严重的：一是促使高层下决心整顿央企的业务整合，大批央企的地产业务退出；二是一度形成了规矩，央企不能轻易做地王。现在不过5年的时间，房地产却已经“三十年河东，三十年河西”，但是，北京却在不断地产生地王，的确有让人费解之处。

　　北京或许只是特例，因为全国的形势并不乐观，国家统计局公布的数字表明，2015年前10个月，全国的商品房销售面积近9.5亿平方米，同比增长7.2%，增速比前9个月还回落0.3个百分点；与此同时，开发商土地购置面积为1.78亿平方米，同比下降33.8%，土地成交价款5794亿元，下降25.2%，而库存即待售面积为6.86亿平方米，较9月末增加2122万平方米，与去年同期相比，全国的库存足增加了1亿平方米，增幅为17.8%，和前年相比，增幅则达40%以上。这个趋势只在今年5月出现过短暂的变化，库存当时稍有下降，现在则再入上升通道，连习大大在中央财经领导小组的讲话都在强调“化解房地产库存，促进房地产持续发展”，可见这还是相对严峻的现实，明白为什么在战略上坚持持久战的意思了吧，这不光是对宏观经济的一种判断，恐怕也是对地产行业的一种预期吧。

　　一边要打持久战，一边又在出地王，怎么理解？其实，这跟现在的股市是一个道理，一边业绩在下滑，一边股价却暴涨，背后就是流动性过剩。10月份的数字表明，M2的增速是13.5%，但是银行的贷款才增加5000多亿元，只有9月的一半，社会融资规模增量为4767亿元，比上月少了8523亿，这说明现在市场上不缺钱，但是钱不到出处。也就是说，没事干或没人干事，钱又多到泛滥的地步，不进实体就进股市或者楼市，所以才会出现这种情景。经济在往下走，资产却在往上走，整个一个大劈叉。

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