叶檀：城市群崛起对资产配置既是考验也是契机

　　中国新城、新区的规划总人口已经达到34亿？根据媒体的报道，9月20日在贵阳召开的中国城市规划学会年会上，中国工程院院士郭仁忠先生提出了上述数据。这项数据来自国务院一项关于12个省会城市和144个地级市的调查，按照省会城市平均一个城市规划4.6个新城(新区)，地级城市平均每个规划建设约1.5个新城(新区)，如果按面积计算，大致能够计算出可居住的人口。

　　房地产投资者对上述数据应该有所警惕。如果把投资的重要标的放在政府大力进行固定资产投资的城市群之外，或者投资到缺乏市场活力的夕阳产业城市，这样的投资很有可能会成为错误之举。

　　中国正在重建城市群，城市地位因此而震荡。由于较大的城市热衷于“吞并”周边城市，中国城市数量不增反减，城市乐意将郊区、县纳入城市范围，以追求更多的人口、更大的规模与更高的行政权力。

　　当一个中等城市的官员沮丧地说，本市人口只有300万，而原本平级的城市已经有了500万人口时，这就意味着这个官员大致承认在竞争中处于下风——因为城市若没有吸引足够多的人口，就难以形成高房价，投资、消费也就无法提升，这也意味着城市缺乏集聚效应。

　　当然这并不代表某些城市的新区会一直成为鬼城，而是在新的城市群崛起的过程中，城市会重构，一些城市会相对没落，而另一些城市会崛起。

　　以京津冀为例，这个地区未来由轻轨网络连接，三大城市群成为一体，未来将容纳更多人口。现在，北京周边的规划节点与交通节点上，房价已经大幅飙升。

　　最新统计数据显示，距离北京最近的燕郊房价已飙升到了将近2万元/平方米。为了防止北京周边地区炒作房价，河北省印发《关于促进河北省北京周边地区房地产市场平稳健康发展的通知》，严厉打击北京周边房地产企业“囤地炒地”，但房价上涨仍成为大势所趋。

　　市场总是反映未来预期，炒作会提前。可以预计，燕郊会成为工薪族的聚居之地。有调查显示，燕郊30万人每天赴京上班，早晚高峰，上班族钟摆式的大震荡成为可观的一景。这与日本东京都的情况有些类似。

　　在房价上涨过程中，城市群里的中小城市情况也各有不同，首先是核心城市区域上涨，如北京、上海的核心城区，而后拓展到核心城市的新区，如上海浦东某些区域房价已媲美原核心城区。

　　这与封闭的、有利于汽车出行的道路构造相关。在对全国288个地级市调查中发现，有164个城市建有环路，这些环路方便私家车出行，也是城市封闭心态的反应。

　　环路满足不了需求，人口与居住溢出核心区域，十字形与米字形的轻轨公交应运而生，人口随之分布到相应的轻轨交通节点上。而连接京津冀的三角状轻轨交通使廊坊、香河等地的高房价应运而生。从环状购买、到线状购买再到立体购买，投资随着城市群与公共交通而动，房价可以敏感地反映这一趋势。

　　但未来的现实是，是否有那么多有消费能力、有技能的人口能填满全国的城市，城市之间的竞争异常激烈。笔者到过某些小镇，常常见到几个老人守着小店晒太阳，街上塑料垃圾乱飞，这些小镇被周边县城吞并。而另一些城市新区众多却暮气沉沉，依靠自身力量很难有办法走出下行循环。

　　越来越多的开发商正在放慢开发步伐，这从房地产投资数据中可见一斑。对于投资者而言，目前中国的城市重新布局、城市群的崛起是资产重新配置的契机，没有人会因为一个错误坚守而获得投资成就。