央行降低二套房首付比例 地产板块5股借势腾飞(2)

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　　类别：公司 研究机构：中国银河证券股份有限公司 研究员：赵强 日期：2015-03-05

　　1。事件。

　　2015 年3 月4 日，万科发布月报，公司在2 月份实现销售面积75.6 万平方米，销售金额83.9 亿元。2015 年1-2 月份累计实现销售面积271.6 万平方米，销售金额316.0 亿元。另上次发布月报以来，公司新增项目2 个，分别位于沈阳皇姑区和成都新都区，计容建面合计32.1 万平方米，地价款合计7.75 亿元。

　　2。我们的分析与判断。

　　(一)销售量下滑主因是春节月市场表现差、单价下滑主因是成交项目的区域性因素。

　　万科2 月份销售面积和销售额环比分别下滑了61.3%和63.9%。

　　同比分别下滑了23.9%和31.0%，略低于市场预期。销售量下滑幅度超出市场平均表现10 个百分点(我们监控的36 个样本城市在今年春节7 天成交1298 套，同比去年春节下跌了67%，2 月份样本城市销售均值3121 套，环比下滑了51%，同比下滑了14%)，我们判断这或与公司的产品类别有一定关系，万科的刚性需求占比较高，而当前的市场改善型需求成交占比在缓慢提升。2 月万科销售均价11098 元，环比减少6.28%，同比减少9.30%，这与成交楼盘所在区域密切相关，主因是2 月高单价城市的项目成交同比减少。

　　(二)拿地依旧谨慎，但风险在可控范围之内。

　　公司拿地考虑的是一定的利润空间和拿地与销售的动态周转，不考虑通过囤地等获取的额外利润。公司在14 面对高地价一直保持谨慎态度。今年2 月份，公司仅增加两幅地块，尽管所在城市流动性状况不是特别好，但是均能保证一定的去化速度和合理利润空间。公司在13 年拿地总金额占当年销售额之比为62.8%，尽管14年降低到20.2%，但13-14 年合计也近40%，保证了15-16 年的销售弹性。

　　3。投资建议。

　　我们预计三月和二季度公司的销售会明显好转，中期的看点在于公司的转型和净利润增速超过营收增速的提升空间。预计公司14-16 年EPS 分别为1.56、1.73 和2.07 元，给予公司推荐评级。

　　4。风险提示。

　　公司后期销售低于预期，地价非理性上涨时间超出预期。