郭施亮：房价崩盘论忽悠老百姓 一直处于被坑状态

　　全国百城新建住宅平均价格持续第5个月环比下跌；全国主要城市库存量持续出现环比上涨的趋势，并创出2014年以来的最高水平；全国多地“弃房断供”现象频现等。显然，近一段时期中国房地产市场已经出现了明显的变化，而投资者投资房地产的热情也骤然下降。

　　房地产市场的持续疲软，无论对地方政府还是对老百姓都产生出深刻的影响。其中，对地方政府的影响更为突出。可以这样认为，过去一直以房地产业作为重要依赖对象的地方政府，并不愿意看到中国房地产市场疲软的走势。

　　直至目前，全国有多个地方的财政收入仍然严重依赖于房地产业。更有甚者，房地产业对当地的财政收入占比高达60%以上。随着近期中国房地产市场的持续低迷，地方在与房地产业相关的税收收入也出现了大幅下降的迹象。换言之，房地产市场遇冷，地方政府的财政收入压力陡然增大。

　　至此，地方依赖卖地增收的模式再度进入高潮。而近年来地方借助卖地实现的土地出让金也持续保持高位。其中，据数据统计，2011年为3.1万亿、2012年为2.7万亿、2013年为3.9万亿。

　　值得一提的是，如果站在国家的战略角度来看，目前中国正处于经济转型的敏感期，而随着人民币国际化的深入推进，中国的经济增长数据无疑成为全球各国关注的焦点。于是，国家并不愿意看到经济数据的大幅下降。然而，因中国房地产业对经济的影响度却不断增强，一旦房地产业倒下，则我国的经济数据将会承受巨大的下降压力。显然，这并不利于我国加快推进人民币国际化的进程，同时也不利于我国国际话语权的提升。

　　对此，在中国房地产市场出现衰退迹象的同时，管理层对房地产业的救市态度也是相当坚定的。

　　事实上，今年下半年以来，我国对房地产市场逐渐采取“明紧暗松”的态度。而“限购+限贷”的逐步取消也可以看出管理层对房地产业的高度关照。

　　就目前而言，除北上广深等城市外，“限购”已逐步从全国范围内取消。不过，全国多地的“限购”取消似乎未对房地产市场起到明显的提振效果。至此，在今年9月30日，管理层再度放宽对房地产的政策。

　　“限贷”放开及鼓励银行通过发行MBS和期限较长的专项金融债券等筹集资金以增加贷款投放等无疑成为当前提振房地产市场最有力的举措。

　　其实，就目前我国银行业的发展现状而言，期望银行大规模放贷，以满足房地产市场等资金需求，显然不大现实。

　　一方面，近年来我国对银行业的资本充足率或核心资本充足率的要求在不断强化。另一方面，在利率市场化及互联网高速发展的影响下，各类互联网金融产品的迅猛崛起，无疑对银行固有的盈利模式构成深刻的影响，而息差收入降低、储户流失及揽存限制等问题也对银行业形成不可估算的冲击。

　　MBS即抵押支持债券或者抵押贷款证券化，当属最早的资产证券化品种。而随着MBS的发行，或会对银行业及房地产业产生一定的积极影响，此举也属于本次救市新政的一大特色。

　　据统计，目前个人房屋贷款的余额达到10万亿左右。而盘活存量资产，刺激银行放贷，无疑是未来国家救市的重大举措。与此同时，MBS的发行还会对银行业的资本充足率等数据起到明显的促进效果。或许，这也是国家“一箭双雕”的良好预期。遗憾的是，发行MBS潜在的风险确实不好评估，或者最终还是由我们老百姓来买单。

　　房价崩盘论忽悠了老百姓，“弃房断供”现象更是在全国多地蔓延。然而，在国家大力度拯救房地产市场之后，或许会为中国房地产市场赢得一些喘息的机会。

　　不可否认，“限购+限贷”的逐步取消，结合MBS发行等属于我国对房地产市场前所未有的救市举措。但是，从另一个角度来看，国家始终不肯放弃房地产业，也引发了社会各界的思考。由此可见，保住房地产，就是保住了地方政府，保住了我国7.5%的经济增长目标线，但老百姓却一直处于被房地产“坑”的状态。

　　对此，笔者郭施亮认为，中国经济“成也房地产，败也房地产”的格局必须得以打破。而未来中国房地产市场还是要走出真正的市场化，而“行政过度干预”的行为始终要得到修正。