贺宛男：不动产登记大有文章 新一轮土改开启

　　千呼万唤的“不动产统一登记”，终于在本周五推出“征求意见稿”(以下简称“征求意见稿”)。

　　尽管早在一年半前，即2013年3月28日，国务院办公厅就发文明确要求，2014年6月底前出台不动产登记条例，昨日出台的征求意见稿已经晚了一个半月；尽管征求意见的还仅仅是个暂行条例；尽管按条例规定“国家实行不动产统一登记制度”，按说这么一项基础制度应该由全国人大立法，而现在只是由国土资源部牵头，由国务院法制办发个通知，公开征求意见，法律层级还远远不够；但不管怎么样，总算有了一个暂行条例，总比迟迟不出台、甚至有可能胎死腹中要好。

　　征求意见稿响亮地提出“国家实行不动产统一登记制度”，即由国土资源部作为主管部门，对土地、海域以及房屋、林木等定着物，实行统一登记，设立每一个不动产单元具有惟一编码的不动产登记簿，并由不动产登记机构永久保存。意见稿共列举了十项“不动产权利”，其中最让人眼睛一亮的便是“集体土地所有权”、“耕地、林地、草地等土地承包经营权”和“宅基地使用权”。这三项权利均分布在农村，提法分别是“所有权”“承包经营权”和“使用权”，而根据征求意见稿第十二条“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的”，则意味着包括上述三项权利在内的十项“不动产权利”，均可以依法“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记”。这是一个质的飞跃！一个翻天覆地的改革大动作！因为谁都知道，虽然我国宪法规定，农村土地属于集体所有，但长期以来，拥有所有权的集体土地及其权利人均不能自由买卖抵押。国有的城镇土地(实则是政府土地)市场化了，农民的地不行，开发商要造房子，必须先由政府征用变成国有土地才能进入市场。

　　府这只手去征，另一只手去卖，中间的差价又是如此之大，可以说，当前存在的一系列问题多由此而来。

　　不动产统一登记紧密相关的还有两件大事。一是日前关于房地产税加快立法的消息不绝于耳，对此财科所所长贾康的表述最为具体：“当前财税改革已经拉开帷幕，房地产税作为重点之一，相关文本有望在今年底提交全国人大，或将在2016年前实现加快立法，在2017年实施。”比照国土部原来的时间表是：在2014年建立统一登记的基础性制度，2015年推进统一登记制度的实施。二者大可互相印证。

　　二是国土资源部等五部委日前联合下发了《关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》，明确要求结合国家建立和实施不动产统一登记制度的有关要求，将宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证，纳入不动产统一登记制度的实施进程，并强调指出，这是要为建立城乡统一的建设用地市场奠定产权基础。通知也强调，宅基地“确”的是使用权，就是说，农户领到的宅基地证，也是如城里人买房拿到的产权证(全称“房地产权证”)那样，拥有了“土地使用权人、房屋所有权人”的一切合法权益，包括使用、抵押、转让、租赁等等的权利，所谓“小产权房”、宅基地转让等等难题也许就将迎刃而解。

　　把这几件事情联系在一起，一个新土改的轮廓已清晰可见：在统一登记的基础上，逐步让农地和农房进入市场，既可大大活跃房地产市场，弥补土地财政的不足，又可逐步平抑房价；当然，正如许多评论所指出的，这一系列的组合拳也必将成为反腐的利器。因为征求意见稿专门设置了“登记信息共享与保护”这一章，规定“有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理案件有关的不动产登记资料。”而如果进行虚假登记，“构成犯罪的，依法追究刑事责任。”