谢国忠：中国楼市下跌不可逆转 救市是徒劳

　　伴随着房地产价格的下滑，中国的GDP增长质量正在提高。任何试图救市的举措都很可能是徒劳的。无论从交易量还是从成交价来看，中国的房地产市场都存在泡沫。

　　房地产市场的供应过度正在摧毁房价上涨的预期。房地产投机活动不太可能再被激起，因为家庭部门的负债已经接近饱和。诸如解除限购令等救市举措，只能起到适得其反的效果。

　　允许房价自由调整是最好的政策。泡沫收缩让经济得以自动调整，从而改善经济运行效率，提高劳动者收入，进而支持工资上涨带动消费增加的良性循环。

　　大熊市露苗

　　房市在2012年曾出现全国性的下跌，2013年出现了反弹。当时大部分分析师和市场人士都坚信，这是牛市持续的体现，并认为新一届政府有动力维持房市泡沫，也拥有相应的资源。我当时就曾写到，这两者事实上都不存在。

　　目前这轮房价下跌远未结束。价格在下滑，但成交量下跌得更多。当完整的一轮价格下跌结束后，交易量通常会高于历史平均水平。

　　房市泡沫的破裂通常会持续几年。美国的房地产价格在2006年达到峰值后，花了五年时间才触底，1997年的香港房市泡沫破裂花了六年。

　　日本的房市泡沫则在20年后还在收缩过程中。中国的情况很有可能与此类似。我曾预测2012年有一轮下跌，2013年出现明显反弹，2014年将是又一轮下跌。

　　往前看可能还会有一轮反弹，但反弹幅度将远小于2013年。其后还会有一轮下跌。市场将可能在2017年或2018年最终触底。

　　房价的每一轮下跌都会吸引、满足一些被抑制的购房需求。那些之前想要买房但没有足够资金实力的购房者，会在房价下滑至他们经济能力所能承受范围内时，踊跃进入市场。

　　当这个群体的购房需求逐渐被消化之后，又一轮房价下滑将会出现，从而吸引那些经济能力更差的购房者。当房地产泡沫收缩时，市场的持续存在建立在提供真实价值的基础上；而反观泡沫扩张期，市场提供的则仅仅是房价上升的“潜力”。

　　中国的适龄劳动人口正在减少。而到2017年后，中国的总人口也会减少。房地产牛市不可能在人口减少的国家持续。目前中国大部分小城市的人口已停止增长，且很可能在未来10年内出现人口大规模向大城市转移的局面。日本和韩国的经验表明，当以“白领”为主的服务业走向一个经济体的舞台中央，大城市的人口增长将愈发快速。

　　中国很有可能重复这一现象。中国小城镇的房屋目前已经严重供过于求，这些地区的房市将不可能再次复苏。

　　反观大城市，尽管人口仍在增长，但房价也很可能不再继续上升。东京的人口一直在增长，但那里的房价也出现了下滑——尽管降幅比小城市小一些。

　　纽约曼哈顿和伦敦市中心的房价确实保持了快速上涨——尽管其他地区的房价在下滑。但这是因为这两地吸引了高收入人群在那里聚集。一个城市的扩张往往源于竞争力的提升。如果一个城市想要在本国其他地方房价普遍下滑时保持房价上涨，这个城市必须具备像曼哈顿和伦敦中心区那样的竞争力。