金岩石：北上广合理房价为每平方米4000多元

　　据中国之声《央广新闻》报道，近日，独立经济学家金岩石发表了一篇关于合理房价与楼市的讨论文章，他用房价收入比来计算合理的房价，得出上海和北京的房价与收入之比高达15.9倍和22.3倍！另据理论公式推算，北京、上海和广州的合理房价分别仅为每平方米4000多元。

　　金岩石表示，用房价收入比来计算合理房价，国际货币基金组织(IMF)提供的2012年数据是：新加坡4.4倍，纽约6.2倍，而中国的上海和北京高达15.9倍和22.3倍。另外，有人用2011年的公开数据，根据家庭可支配收入和每户90平方米来计算合理的房价水平，北京、上海和广州的合理房价分别仅仅为每平方米4387元、4831元和4573元。

　　这两个理论公式在多数国家的实证性研究都被证明行之有效，为什么在中国就不适用了？

　　金岩石先生认为，首先因为中国是人口大国和货币大国，中国的城市化史无前例。这两个理论公式的前提是：第一，人口不流动；第二，货币不增长。但在中国的城市化浪潮中，这两个前提根本不存在。尤其是在中心城市，人口和货币在流动中积聚集中，这是城市化进程中不可逆转的趋势。

　　另外，从财富理论看城市，看似不合理的高房价却是提升城市竞争力的经济杠杆。因为高房价以三种方式调节着人口的流动：其一，高房价补偿原住民，购房者用现金赎买稀缺空间，并让一部分原住民自愿退出竞争；其二，高房价延缓外来人口的流入，并让竞争力较弱者被迫放弃竞争；其三，高房价提升城市人口的整体素质，让更具竞争力的人持续流入从而提升城市的竞争力。

　　金岩石认为，合理房价、合理的住宅体系与合理的城市化布局三者之间的关系应该是相互制约，共同决定着“人的城市化”。据此判断，中国城市化可谓大局已定，未来10年城市人口将逐渐达到总计10亿，区域分布将呈现“二八”格局：50%以上进入特大型城市群，30%左右进入二线中心城市，其余20%分布在若干中小城镇。而政府真正的挑战则是：如何经营、管理亿万人口级别的特大型城市群。

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　　牛刀：房价没到谷底前别盼救市 顺其自然才有救

　　深圳一个朋友打来电说：很好玩，深圳的炒房客不肯承认被套的事实，一心在指望再次出现“救市”。我笑了。当年在海南的时候，很多炒房客都以为形势会好转，结果是盼来的是海南发展银行的破产倒闭才彻底失去信心，最后跳进琼州海峡的不少。这一次如果银行倒闭还不能击溃他们的心理，那么，美元的加息会让他们彻底失望，那个时候不管什么城市什么价格都不会有人买。那就是真正的崩盘。

　　政府不是没有救过市，2008年一线城市楼市崩盘后出现了2009年的4万亿基础货币的投放和13万亿的无抵押贷款，这种“救市”的力度前无古人后无来者；2011年5月，温州、鄂尔多斯崩盘后，全国房地产处在崩盘的状态，央行再次出手“救市”，这一次是在一个月内破天荒的突然两次降息，直接释放基础货币1.2万亿，产生的杠杆效应是7到10万亿信贷的投放再次激活楼市，这一次尽管激活了楼市，并没有产生2010年那样的暴涨；第三次救市是在2013年初，楼市购买力几近枯竭，央行在一季度以68%的涨幅迅速放出天量信贷，推动了房价泡沫的泛滥。

　　凡事不过三。这是我们老祖宗说的，所谓一鼓作气再而衰三而竭也是这个意思。现在投放货币已经不可能刺激经济了，这只会带来副作用。这个效应产生的背景是，在美元贬值周期，大量的美元流动到中国，不仅催生了经济的繁荣，也推动了资产价格的暴涨，连股市冲上6124点也与美元的渗透有关。同时，中国货币的发行也严重的依赖美元，我们的外汇储备大多是企业的负债也是这个原因，因为所有的外汇储备已经作为同值的货币在中国国内流通，房价岂能不涨？

　　这种模式总有一天会终结，标志就是美元逃出中国，人民币开始贬值。资金的这种流进必然导致资产价格上涨形成泡沫，而资金的这种流出必然刺破泡沫。换一句话来说，也就是美元在贬值周期，中国必然放大资产泡沫；而在美元升值的周期，中国泡沫必然破灭。顺其自然，中国经济只会软着陆；而强行再救市，中国经济只会硬着陆。这就是这次不能救市的终极理由。

　　从全球经济形势来看，领先指标是波罗的海散干货指数，这个指数是在4月16日跌倒936点的，与其这一轮高点大约下跌两倍，据此推断，中国金融危机大约事实发生在3个月到6个月之间。从国内市场来看，中国最大的泡沫是房价泡沫，2014年1季度，房屋新开工面积29090万平方米，下降25.2%；其中，住宅新开工面积21238万平方米，下降27.2%。房屋竣工面积18520万平方米，下降4.9%，降幅收窄3.3个百分点；其中，住宅竣工面积13910万平方米，下降7.3%。而2012年1季度房屋新开工面积39946万平方米，增长0.3%。2012年1季度，房地产开发企业土地购置面积7859万平方米，同比下降3.9%，而2014年1季度为5990万平方米，比房地产最困难的2012年1季度大跌24%。房地产的库存仍然很多，1季度房屋施工面积547030万平方米，同比增长14.2%，2013年全年中国房地产销售面积为130551万平米，也就是说即便是按最火的2013年房子销售速度，即使现在开发商1套新房也不再修，1季度的房子也足够全国卖4.19年。如果算新房，可以卖近5年，如果算上已完工的库存，最少可以卖6年。

　　这是美元出逃后造成的过剩产能，日本当年仅仅只是消化库存就花了5年时间，中国房地产谁能撑得住？关键问题是，房地产严重依赖货币，2014年一季度中国M2增长只有12.1%，这是15年来，有的说是30年来最低的增速，导致的原因就是出口企业大衰退，外汇占款不断萎缩，中国央行发行货币少了一支锚。就是央行有心救市，也无力挽回残局的发生。4月14日，我发了一篇博客，中国中小银行面临生死劫，反响很大；4月16日，国务院会议研究，要给中小银行降低存款准备金。这是没有用的，也太晚啦，很快中国到处就会发生2008年美国雷曼现象。

　　2009年救市的刺激计划不可能再会发生，因为国家环境和中国经济现状已经完全不可能。(凤凰网)