万科试错：有变革的思考 没有变革的行动

　　进入2014年以来，互联网从线上到线下的冲击日益明确，身处传统行业的房地产商万科敏感地感受到了这一变化，并为此不安。现在的客户都在干什么，玩什么，“至少要知道是怎么回事吧？” 万科执行副总裁毛大庆说。

　　近期，万科总裁郁亮带队走访腾讯、小米等互联网公司，还邀请一些互联网创业人士来公司讲座，希望嫁接互联网思维，为万科找到一条能适应至少十年发展的转型之路。

　　去年6月27日，万科首次宣布向“城市配套服务商”转型。当时这一说法连内部都感到意外。一直以来，万科董事会主席王石给万科定下的基调都是“专注做住宅”。郁亮接班之后，对商业地产也一直是“只做不说”。“城市配套服务商”，是郁亮难得的高调“亮剑”。

　　现在，从互联网思维再重新审视城市配套服务商转型，万科又悟出了更多的结论，提出今后十年的目标，都要围绕“服务”，从提高客户“黏性”上赚钱，从给城市提供配套服务设施，到提供养老、社区金融服务等。万科设想，房子会因为这些服务而卖得更好。

　　试错委员会

　　毛大庆3月曾向媒体表示，“城市配套服务商”包含三方面的内容。首先是“城市”，万科判断，中国的城镇化还远没到顶。未来十年万科的业务全面围绕城镇化发展来做，为城市产业发展提供不同类型的房子。所以，万科未来50%以上的业务还是住宅，终极目的还是更好地销售房子。

　　其次是“配套”，分小配套、大配套两种。小配套是针对社区，例如万科“五菜一汤”——包括街市(汤)，银行、超市、洗衣店、药店、第五食堂(五菜)等社区配套基本设施。第五食堂是指在家庭、单位、学校、街市之外的社区就餐空间，菜品价格亲民。据财新记者了解，万科近一年新开的项目，基本上都有“五菜一汤”的社区小配套。此外，万科还为住户提供不常用物品集中仓储并安全配送服务的万物仓。

　　大配套针对城市，比如博物馆、购物中心等。据一位万科人士透露，万科应深圳前海政府邀请，正在前海建设“企业公馆”项目，项目类似产业园，主要针对金融机构和相关企业。

　　万科还在杭州、青岛、北京几个城市尝试不同的养老社区解决方案。其中杭州的养老住宅“随园嘉树”，是在项目销售时单独拿出一部分房源做养老组团。但据财新记者了解，这一产品的销售情况未达预期。目前，北京万科正向相关部门申请养老运营许可证，首个试点项目是北京长阳项目，预计于今年八九月份开始招募老人。

　　据财新记者了解，目前在住宅小区建养老配套仍有政策上的限制，不会被纳入国家整体养老体系，也很难享受养老产业具有的相关税收政策优惠。

　　同商业地产一样，万科自持的社区养老配套能否获得成功，很大程度上取决于软件，即养老服务的提供，包括设备、护理人员等，充满挑战。毛大庆表示，“运营”是重中之重，万科没有经验，希望慢慢积累经验。而万科所做的种种转型，终究是为卖房子服务。

　　城市配套服务商的第三层含义就是“服务”。目前，万科物业已积累了50万客户，万科试图通过更多的增值服务挖掘商机。但具体如何做？万科表示正在探索中，要经过商业模式的推敲，管理模式的改进，很难一蹴而就。

　　在3月10日的万科2013年度投资者业绩会上，万科董秘谭华杰坦承：“目前有些公司对我们的客户资源有兴趣，在谈一些合作。但如何体现价值，现在还没有找到合理的盈利模式。” 他还透露：“我们成立了试错委员会。对不同的新模式展开逐一尝试和探讨。”

　　万科高管层越来越清楚的一点是，转型的轴心要围绕当下互联网的流行语 “增强客户黏性”，这也是近期万科高管走访小米、腾讯等互联网公司得出的重要心得——更好的服务客户，靠服务挣钱，轻资产、重运营，并考虑加强与金融平台的合作。

　　郁亮在2013年业绩发布会上表示：“互联网是一种工具，真的会改变很多东西，依靠这个工具我们会更好地做主业，我们目前在尝试在淘宝、微信、搜房上卖房子；未来将继续引入有效的互联网思维，利用这一工具做大做强。”

　　他认为：“互联网使得信息透明化，原来传统的金字塔结构是不适应的，我们在考虑‘减政强兵’，更加扁平化管理，万科总部承担更多新业务的孵化功能，现有的住宅业务委托给四个区域来执行，传统业务下沉，使得总部腾出精力来应对新的挑战。”

　　招商证券一位参加万科年报发布会的分析师说，“感受到了万科的变化”。这场发布会耗时两个半小时，郁亮整场发言积极，表现开放，试图“透露出积极的转型信号”。

　　急推事业合伙人制

　　万科这些转型、试错，皆立足于未来十年的持续增长。但目前潜藏的一大挑战是管理层稳定与公司控制权问题，为此，最近万科试错委员会开始急推事业合伙人制度。

　　“希望万科第四个十年后，可以培养出200个亿万富翁。”在3月中旬的万科春季例会上，郁亮的这句话被广泛流传。他在这次会上正式宣讲事业合伙人制度，称“这项制度是面向未来，解决万科未来十年问题”的重要举措。万科通过事业合伙人制度，一方面稳固公司管理层对公司的控股权；而另一方面的目的是实现管理层个人利益的最大化。

　　事业合伙人制度的具体做法是，在集团层面建立一个合伙人持股计划，有大约两百多人的EP(经济利润)奖金获得者将成为万科集团的合伙人，共同持有万科的股票，未来的EP奖金也将转化为股票。

　　3月25日，加拿大退休金计划投资委员会发布消息称，将投资2.5亿美元与万科成立合资公司，首笔投资在山东青岛。随后万科周刊官方微博转发了这一消息，并表示“热烈欢迎来自加拿大的事业合伙人”。

　　据财新记者了解，按照当前中国公司法规定，万科变更为合伙制企业存在困难，因而万科的事业合伙人制度应是从项目层面展开，与正在推行的小股操盘、管理输出等制度结合。

　　谭华杰3月27日表示，在万科轻资产运作的转型趋势下，钱不再重要，但人特别重要，因此推行事业合伙人制度有留住人才的很大考虑。

　　但更重要的原因是，万科在担心公司控制权旁落。郁亮在上述例会上重提20年前著名的“君万之争”，并透露近期已有若干家机构前来“联系”(举牌)。郁亮担心的说，“目前万科股价很低，买下万科只需200亿元。在这个情况下，野蛮人来万科敲门是很正常的，他们会怎么行动呢？如果能成为大股东，获得绝对控制权，这是最简单的，如果不能获得绝对控制权，可以通过股东大会、董事会来捣乱，比如投反对票、利益要挟等等。”

　　按4月3日收盘价8.1元计算，万科A股市值为892亿元；万科B转H尚未挂牌，按2012年12月26日停牌价计算，B股市值折合人民币约133亿元，万科总市值合计为1025亿元。200亿元相当于买下万科约20%的股份，即可稳居第一大股东地位。

　　3月，万科第一大股东华润集团连续增持后股比达到15%。据2013年年报披露，第二大股东刘元生持有1.21%，而王石、郁亮持股数分别为760万股、630万股，万科管理层在股东层面的地位非常弱。为表达信心，郁亮于3月10日用上年工资增持万科股份，也不过增加了100万股。

　　除了尝试合伙人制度，万科还在尝试员工内部创业。北京万科一位员工在社区商业创立了一家“BRUNO咖啡面包坊”。员工继续拿万科工资，但主要工作是经营这家咖啡面包店，如果业绩好，员工有提成，但需接受万科对进货、成本、定价等方面的管控。

　　尽管万科在不停的“试错”，郁亮仍在内部会上表示，“我们有很多变革的思考，却没有变革的行动”。

（2013-07-08）