叶檀：楼市也是追涨杀跌 没人去鄂尔多斯买廉价房

　　4月2日，房地产股突然大涨，投资者信心满满地推测，低迷的宏观经济，使政府不得不为城市房地产限购政策松绑。

　　这显示了地方经济与房地产市场刻骨铭心的关系。

　　据报道，继温州传出上报松绑限购的方案后，杭州、长沙等多个城市也开始酝酿和讨论松绑限购的可能性，大约一周前，长沙、杭州等地相继召开房企沟通会。由当地政府相关部门组织，地方实力房企参加。2010年4月，国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，如今已过4年，限购令在压力下松动。

　　二、三线城市地方政府此前也有松动之举，被毫不犹豫地打压下去，但这一波松动与以往不同，伴随着经济转型的阵痛，制造业数据的下滑，以及稳健的货币政策，此轮松动可谓救命的松动，地方政府不会轻易退却，除非中央政府允许经济失速下滑。

　　行政性限购非市场调节举措，是非常时期的非常之举，不可能行之于长久。但取消限购必须有前提，承诺不再用行政手段作用于房地产市场，而代之以货币政策与税费改革。

　　希望以城镇化增加新的住房需求，是不现实的。目前各地人群分化非常严重，不同收入的人群在不同的城市甚至在海外均已购房，目前还在农村的居民，大多依靠外出打工与农活谋生，不可能成为城市房产的有效消费群体。这些农民朋友进入城市，需要保障房供应，或者在征地后政府给予恰当的补偿。在城镇化过程中重新上演东部沿海地区多数人富裕的幸福篇章，时间久远，而库存房地产却无法等待长达五年以上的漫长时间，我国城镇化过程中的基础建设也不能承受房地产下跌之痛。

　　3月27日，华远地产董事长任志强在2013年度业绩说明会上表示，目前全国大概有5亿多平方米(商品房)库存，这个数量和当年12亿平方米的销售量相比已经差距很大，这是一个很危险的信号。2013年全国房地产商品房销售额8.14万亿元，增长26.3%；商品房销售面积13.06亿平方米，增长17.3%。房价增速快于去库存速度，说明市场靠信心支撑，一旦信心丧失，去掉房地产的投资属性，就会沦为库存无法出清的消费品。

　　僵持还在继续，据中国指数研究院的数据，目前全国多个地方楼市已进入调整阶段。今年3月，全国百城住宅平均价格环比上涨0.38%，自2012年6月以来连续第22个月环比上涨，涨幅较上月缩小0.16个百分点，涨幅收窄。从涨跌城市个数看，63个城市环比上涨，37个城市环比下跌。投资市场久盘必跌，维持信心至关重要。

　　投资品市场追涨杀跌，房地产市场更是如此，没有人会到鄂尔多斯去买廉价的房子，富人只会到悉尼买别墅看落日，推高加州与澳洲的房价。中国资金为美国的房产税作贡献，不能不说是个讽刺。

　　房地产是中国的金融润滑剂，中国之所以有如此快速的基建速度，财政还能支撑，房地产的贡献起码占半壁江山。资金链条如下：地方政府征地，补偿农民，把土地出让金投入进行基建，建成公路、轨交、医院、学校等公共设施，城市范围因此扩大。土地城市化必然快于人口城市化，对当地政府而言，前者是收入，后者是成本。

　　换种思维，让富裕人群为中国经济、为低收入人群作贡献，如美国一样收取房产税补贴公立医院和学校，为什么要禁止富裕人群投资最重要的标的？

　　就因为没有房产税，就因为公共财政不透明，就因为投资收益过高，就要限购？但限购根本没有办法解决上述种种难题，反而会让问题更加复杂难解。房产税费的调整总要面对，拿出决心取消限购，以行之有效的长期税收与货币政策影响房地产市场，让所有人都在明确的政策预期中投资，才是上策。

　　目前税收尚未改革，二、三线城市有必要将税改承诺与取消限购同步推出，以免取消限购成为又一个单纯的刺激房价的行政手段。