兴润系崩塌传递危险信号 中小房企将面临生死劫

　　一家连续四年处于资金链断裂边缘的房企，凭借十多家银行信贷和民间借贷维系多时，却在顷刻间宣告崩塌。

　　事件发生在浙江奉化。正当这个“水蜜桃之乡”迎来桃花盛开之时，奉化市政府宣布，当地头号开发商浙江兴润置业公司及其关联公司（简称兴润系）资金链断裂，其实际控制人沈财兴父子因涉嫌非法吸收公众存款罪，于3月11日被公安部门移送检察机关。

　　本报调查发现，兴润系在当地政府主导的一个旧城改造项目开发过程中，长期处于“只出不进”状态而无法实现资金回笼，导致了公司运营严重失衡。

　　据“兴润置业”应急处置小组成员、奉化市政府办公室副主任陈光辉介绍，在此过程中，兴润系有着超过30亿规模的短债长投，其中7亿元民间借贷月息高达18%~36%。而其所在项目周边地价下跌时，资金提供者回收贷款，加剧了兴润系资不抵债。

　　“没想到一家房企出事，竟成了国际新闻。”当地官员如此感叹。事实上，兴润系的倒下，或将成为三四线城市中小房企艰难处境的一个样本。

　　一位银行人士说，“中小型房企的资金来源极为复杂，某一个环节出现问题，就很容易引发多米诺效应。这类企业风险目前已经累积至高位。”他们在过去上行市场中依仗政商关系，成为一方诸侯，遂以高杠杆扩张。然而持续低迷的市场，正在将其中敞口迅速撕开。

　　“钱还不上了”

　　官方数据显示，兴润置业目前总资产27亿-30亿元，总债务为35亿元。债务包括银行逾24亿元，工程及材料款约4亿元，已确认的民间借贷约7亿元。总共涉及19家银行机构。银行贷款额度最大的建行涉及12亿债权。而民间借贷的借款利息为年利率18%-36%不等，共牵涉98人，其中机关事业单位7人。

　　当地金融办预计，2014年当地银行会由于其新增19亿不良资产，不良率升至5.27%，为全省最高。

　　一家股份制银行宁波分行高管介绍，“银行资金收紧是（兴润资金断裂）很重要的背景，过去银行可以借贷给本地的前十名开发商，后来只能借贷给前五名。当然下面分行支行可以向总行申诉，但总行说，你可以做贷款，但风险自担。下面自然不敢承担这个责任。”

　　然而，兴润系资金链问题由来已久。

　　一份来自当地银行的材料显示，“兴润集团系出现资金链紧绷情况已有4年，期间政府多次召集金融机构开会，要求所有银行维持现有授信，降低利率，不得压贷迟贷，并拿出财政资金给予转贷。”

　　一位银行人士透露，兴润系的银行贷款中，疑似假按揭2.4亿元，涉及当地7家银行。据介绍，所谓假按揭，即开发商以购房者名义获得银行按揭贷款，以迅速回笼资金。

　　值得注意的是，高成本的民间借贷，是兴润系的重要融资手段。据不完全统计，自2010年前后，兴润系涉及法律纠纷的民间借贷偿还数就达到16起。一位接近沈财兴人士说，“他为人比较爽气，认识的人，都愿意把钱放到他项目里，有时候他可能并不需要，人家说放一点，他也大方答应。”

　　陈光辉说，“兴润置业最先出现问题,就是有债权人反映它还不上钱了。”

　　种种迹象表明，兴润系脆弱的资金链，在外力的支持下，在多年的辗转腾挪中勉强维系，终于崩断于一个特殊的节点。

　　浙江兴润置业有限公司虽为奉化最大房企，但项目均在本地。其建造开发了市区大部分的高档住宅项目，品质多有口碑。其老板沈财兴，象山人，在奉化干泥水匠起家，据称为人低调随和。开发房地产超过12年，事发前为奉化房地产协会会长。

　　兴润系旗下，包括房产开发和建筑施工两类公司。除兴润置业外，还有奉化兴润茗都置业有限公司、浙江沈氏建设有限公司、浙江兴润阳光建设有限公司等。

　　到底是什么原因导致了兴润饱受资金困顿？

　　深陷旧改

　　过去四年中，兴润系主要在操作的楼盘包括长汀项目、桃源府邸项目和甬山新区项目。经济观察报(微博)记者调查发现，兴润系的资金链问题，主要引发自其公司参与的长汀村旧村改造。

　　据兴润置业提供的资料显示，长汀项目位于奉化市锦屏街道长汀村中心地段，总用地面积152.13亩，总建筑面积40.38万平方米，小区预计建造13幢33楼的高层住宅。

　　2007年开始，兴润置业介入长汀项目。在兴润的计划中，该项目将于2012年4月开工，当年10月份开始首期销售，“保守估计，一年内能够达到70%-80%去化率，预计可回笼资金将达到7-8亿元人民币”，3年内全部交付。

　　6年多之后，这个项目宗地所在地，仍然是上千户长汀村民的居所，人们生活如常。村委会的墙头刷着红色“拆”字，也因为饱经风雨而变得黯淡。

　　此间，按照相关协议，兴润置业除了支付土地款项外，还在长汀项目的南面，建造完工了数十幢安置建面达到15.82万平方米的拆迁安置房。

　　据估算，这些安置房的工程造价约3000元/平方米（不含绿化等附属设施）。以此计算，仅安置房的建造成本就达到了约4.7亿元。

　　此外，政府在旁边中山锦庭安排了约3万平方的安置房，拆迁安置房总面积约19万平方。“这个安置面积，已经足以实现村里的拆迁安置。”长汀村支部书记张善明说。

　　2012年年中，这些安置房基本就位，却没有开始分配。“主要是他（兴润）的一些问题，市里没有给他解决，并且还欠着项目土方承包的钱，安置房分不下去。”张善民说。

　　只见投入，不见产出。“每天的利息可能就达50多万元。”接近沈财兴人士说，“就是财务成本就把兴润拖也拖死了。”

　　“钱紧货慢，短贷长还，沈财兴实际上是在闯禁区。”当地一位品牌开发商说。

　　“白衣骑士”

　　如此明确的风险，为什么兴润仍然能在过去几年中，获得银行的支持？

　　本报多方调查发现，在某种程度上，无论是长汀项目还是桃源府邸项目上，兴润都饰演着白衣骑士的角色。

　　2003年，长汀村启动了旧村改造项目。2004年5月，奉化市政府办抄告单显示，时任奉化市副市长沈仁华批示，同意挂牌出让长汀村旧改地块国有土地使用权。

　　按照政府规划，该地块面积20.37万平方米，总建面26.93万方，其中安置用房15.82万平方米。在出让挂牌时，起始价格为3.37亿元，其中包括以实物形式抵充给长汀村的15.82万方安置房折价总计2.37亿元，和以货币形式支付的1亿元。

　　与此同时，奉化国土局按照上述内容，发布了该地块土地使用权挂牌出让公告。当年6月份由宁波洛兹置业有限公司竞拍获得，实行边开发边拆迁安置。

　　然而，该地块在未征收的前提下，由村集体用地登记为国有用地，并划拨奉化土地储备中心一事，遭到了部分村民们的抵制。村民经过在市、省和国务院的数年申请行政复议后，最终令浙江省政府撤销了对上述地块的直接划拨。但村民围绕拆迁的各类上访起诉仍延绵至今。

　　此后，奉化方面以安置房土地划拨、商品房土地挂牌出让的方式，将长汀旧改土地推向市场。洛兹置业于2007年依照三年前市政府抄告单中的3.37亿元价格，正式获得了这幅土地的开发使用权。但此时，“洛兹出现了严重的资金问题，很快就退出了。”张善明说。

　　兴润置业接盘长汀项目详细投入，目前尚不为局外人所知。但值得一提的是，2004政府抄告单对安置房的造价核算标准为1500元/平方米，只有兴润置业实际建造安置房成本的一半。

　　据当时施工方透露，“洛兹当时已经建造了580多套安置房，建造资金均由施工方垫付，沈财兴进来后，才付掉的。”

　　是时，沈财兴的兴润系开发的市中心大盘阳光水岸、阳光茗都等在当地倍受好评，销售火爆，一举奠定了奉化头号房企的地位。

　　据知情人士透露，当时奉化市政府为了让兴润系接盘，减免了其从洛兹置业手中过户土地使用权所需缴纳的部分相关税费。

　　“2008年前后，由于拆迁并未实现有关部门当初承诺进度，政府为了补偿兴润置业，以加快旧改推进，将用于商品房开发的土地容积率，由2007年挂牌出让时的1.8，提高到3.99，总建面由原来的15万平方米，达到40万平方米。此后，政府还协调农发行对其完成了3亿元的贷款。”上述知情人士称。

　　2009年初至2012年5月，沈财兴继续按照与政府的协议，又新建近900套村民安置房。至此，15.82万方安置房已经全部建成。

　　来自政府方面的支持，显然没有挽救这家公司。长汀地块的拆迁由于种种原因仍然没有推进。背负大量一年期银行贷款和更短期限的民间借贷，沈财兴发现兴润已深陷入了最终导致其资不抵债的泥沼。

　　此外，2010年，兴润置业在奉化市城西萧王庙街道，以7852元/平方米的楼面地价拿下桃源府邸地块，以建设高档法式别墅群。“当时该区域被规划为生态农业示范区，周边几乎没有什么项目。”

　　“项目有很好的自然环境景观，但当时正在调控的前夕，以那么高的楼板价拿地，实际上帮助政府在那个区域树立了一个价格标杆。”一家本地开发商说。

　　更多的危机？

　　数年积累下的口碑，和来自地方上的种种支持，在市场急转面前，显得无比脆弱。

　　进入长汀项目和桃源府邸项目时，兴润系当时所处房地产市场一直强劲上升。

　　不过，在经过数年调控后，房价已经有所回落。比如长汀西侧的香山美邸项目，均价从2011年的1.2万元/平方米，逐步跌至目前的9000元/平方米。长汀村南侧的中央花园项目的价位及变化幅度，均与香山美邸相当。按照当前周边地价评估，这部分资产将会出现明显的减值。

　　在交易量层面，“整个奉化市区只有50万人口，每个月的新房成交量不足百套。再加上当地实体经济过去几年都没有太大改观，市场确实并不如意。”前述开发商介绍。

　　据宁波房产界人士预计，宁波六区住房存量及潜在供应量，足够6、7年时间才能消化。今年宁波前五名大型房企将占据当地市场半数的销售份额，80%的中小房企将为另一半份额激烈厮杀。

　　这类中小房企，在成为一方诸候之后，备受尊崇。但他们并无万科、恒大等多次与地方政府博弈的经验。这也是他们通过高利贷、信托、银行贷款、工程垫款，等各种渠道筹资，为自身埋下地雷的深层因素。地方政府的担保，从兴润样本之中可以看到，起到了相当大的作用。

　　上述房企人士说，“土地整理，兴建安置房，从法理而言均应由地方政府完成，整理为净地后，交由市招挂拍。而在现实中，由于地方融资平台的紧缩，政府引入企业资金进行非正常程序运作的情况普遍存在。”

　　市场的归市场，政府的归政府，然而在三四线城市，房企的准政府行为却令其角色大为模糊，在债务危机来临时，不知所措。即便如央企中冶，四年前强悍冲入毛地出让的南京下关地王，政府拆迁至今未果。最终，中冶不堪巨量资金成本所累，黯然离场。其业绩亦因此大受折损。

　　与拥有强势资源的央企中冶相比，兴润无论在在规模和能量上都相去甚远。在同样的问题面前，其最终成为政府和银行的弃子，自然不足为奇。

　　“奉化企业在整个浙江地区，算不上很激进的。包括兴润老板沈财兴的风格，还算稳健。他有政府担保，银行支持，在较正常程序下爆发问题，这恰恰是最可怕的。”一位宁波本地银行高管说。

　　国际评级机构惠誉认为，兴润违约事件，在行业中具有典型性，可以能出现更多的违约事件，但仅限于小规模公司。而另外一方面，内地房地产业已经呈现出两极化的趋势，中小城市供应过量，增速和利润率明显放缓。

　　惠誉认为，地方政府处理这类事件的方式，会对行业产生重大影响，银行更青睐于大开发商，尤其非传统行业的贷款方会意识到其中的巨大风险。

　　“更多的小开发商根本拿不到银行贷款，大量的还是借助信托、基金，差的只能去借高利贷。”一位杭州地产基金人士说，“今年融资渠道有限的房企将迎来一个资金坎。他们今年5、6月份就会迎来一波信托的集中兑付期。如果钱紧局面持续，后续资金跟不上，更多小开发商会面临资金链断裂的危机。”

　　据统计，2012年以来共有15个信托计划发生兑付危机事件。其中房产信托占据近半。比如2012年4月的吉林信托-长白山 11号南京联强集合资金信托计划、2012年8月的安信信托-浙江金磊房地产股权投资信托计划、2013年4月的安信信托-温州“泰宇花苑”项目开发贷款集合信托计划等。

　　国元证券报告显示，2014年信托到期量约5.3万亿元，同比增长超过50%，其中刚性兑付涉及最多的是规模高达9000亿元的集合信托。“基础设施与三、四线城市房地产或称为风险高发行业。”中银国际证券分析师程漫江说。