施永青：内地楼市一旦熊市来临 大量房企将破产(2)

　　人民币与楼市拐点基本可以确定

　　随着人民币浮动汇率区间由1%扩大到2%，加之从2月18日人民币开始贬值、至3月17日收盘跌至6.1782，人民币的贬值拐点基本可以确认。

　　在此轮人民币的贬值过程中，有着关键三步：第一步是2月18日央行首次调低人民币中间价；第二步是2月28日人民币盘中一度暴跌至6.1808；第三步是3月16日，央行宣布将人民币单日浮动汇率区间由1%扩大到2%。次日，即本周一，人民币再度大幅下跌，收盘至6.1782的低点。

　　本人曾在2月22日撰文预判——这次人民币贬值拐点很可能是真的。现在可以基本确认。因为这三步有着不同的含义。第一步，央行通过主动下调中间价，表明央行希望人民币贬值，或至少要形成双边预期；第二步，是市场主力在2月28日认同了人民币贬值；第三步则是央行扩大浮动汇率区间，而市场再度选择了贬值方向。

　　从央行明示希望人民币贬值，到市场认同人民币贬值，到市场二度认同。这个拐点一旦确认，绝大多数投资者将会顺势而为，今后再想升值将会很难。

　　为什么这么说呢？因为自2005年7月人民币对美元外部不断升值以来，人民币国内实际购买力因为楼价大涨数倍而出现贬值，这种对外升值对内贬值的背离一直在加剧，如今，人民币对美元存在泡沫已经成为共识。

　　对于人民币对美元汇率拐点的到来，还有以下理由：1。美联储开始收紧量化宽松，热钱回流；2。新兴市场危机的冲击波正冲击到中国；3。人民币对美元走势曲线在技术上已出现背离；4。房价与人民币升值同步进入拐点的迹象明显；5。热钱外流可能已导致央行兑付美元的压力。

　　在此需要强调的是，楼市同步出现成交量拐点已愈加明显。根据搜房网数据，1月份，35个城市的楼市成交量普遍下降，60%以上下降了20%~40%，降幅最大的青岛为51.9%。而2月份，由于春节的原因，成交量更差，以北京为例，根据链家地产市场研究部统计， 2月纯商品住宅成交为1383套，较1月同期下降62.2%；与去年同期相比，纯商品住宅成交量下降了67.4%。3月上半月，北京新建住宅和二手房住宅合计签约7252套，创造了北京楼市近6年来的最低值，比2013年同期大降74.9%。

　　虽然近期银行出面为停止房贷辟谣，但房贷收紧已是不争的事实；特别是超日债违约和天威债的停牌，使得债券和信托融资等受到打击，这些都将使得房产商面临越来越大的资金压力。

　　而当前的世界局势也因乌克兰局势的变化而显得更加复杂和尖锐，乌克兰冲突升级乃至影响到欧盟的油气供应，将打击欧元，这有可能造成类似于1999年科索沃战争对欧元的冲击；这还会让中俄打通欧亚交通线的计划搁浅。

　　总之，目前人民币和楼市的拐点已基本可以确定，也许这个判断早了一点，但那最多也只是战术的小失误，而如果仍停留在人民币升值的惯性思维中，那很可能将是战略性的重大失误。（第一财经日报）