去年实现净利151亿 万科首提“小股操盘”模式

　　得益于去年房地产市场整体升温，地产行业龙头万科再次交出了一份靓丽财报，多项业绩指标继续向好。

　　昨晚发布的年报显示，2013年万科公司实现营业收入同比增长31.3%至1354.2亿元，净利润同比增长20.5%至151.2亿元。

　　在获得这些收益的同时，2013年万科公司的整体税金支出达258.1亿元，是公司净利润的1.7倍，显示出房企纳税负担依然较重。

　　万科总裁郁亮在3月6日的香港业绩会上表示：“未来15年房地产发展都没问题，因为城镇化进程还在推进。”

　　值得关注的是，万科此份年报首次提出拟推广“小股操盘”轻资产运营模式，通过管理和品牌输出方式扩张，业内分析此举意在保全其行业座次。

　　毛利率连续四年下滑

　　数据显示行业巨头仍在惯性增长，2013年万科以1709.4亿元再次刷新中国及全球企业房地产业务年销售额历史纪录，销售金额同比增长21.0%。

　　由于产品契合市场需求，过去一年中，万科新推盘的当月销售率总体上保持在60%左右，达到了万科集团对下属各公司的去化要求。在结算业绩中，去年万科实现结算面积1231万平方米，同比增长36.9%；实现结算收入1327.9亿元，同比增长30.7%。

　　受益于结算面积增长，万科去年实现营业收入1354.2亿元，净利润151.2亿元，同比分别增长31.3%和20.5%。

　　但万科去年实现营业收入和净利润增长速度有所放缓，2012年该公司的这两项指标增速分别为43.7%和30.4%。

　　截至报告期末，万科公司合并报表范围内尚有1437.4万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约1623.3亿元。

　　这意味着万科为今年乃至2015年销售业绩增长仍留有余地，多家券商估算，该公司今年销售业绩有望超2000亿元规模。

　　万科在土地市场上依然大规模攻城略地，去年新增加项目104个，新增项目权益规划建筑面积约2148万平方米，同比增长35%，远超过15%的销售面积增幅。

　　以新增项目平均楼面地价每平方米3516元推算，去年万科拿地支付金额为755亿元，在同期销售金额中占比44%，处于近年来高位。

　　尽管多项业绩指标飘红，但万科2013年的结算毛利率仍呈下降趋势，进一步显示出整个房地产行业的利润率正在合理回归。

　　2013年，万科房地产业务结算均价为每平方米10787元，较2012年下降4.5%；房地产业务结算毛利率为22.31%，较2012年下降3.53个百分点。

　　从行业特点来看，房地产业务结算毛利率主要是受土地成本、结算资源结构、产品市场价格调整以及营销管理成本费用等因素影响。

　　此前2010年至2012年，万科房地产业务结算毛利率分别为29.75%、28.79%和25.84%，这意味着该公司结算毛利率连续四年下滑。

　　万科总裁郁亮多次公开表示，由于靠土地升值盈利模式已经不可持续，未来房地产行业利润率将不断下降，向制造业靠近。

　　针对国务院总理李克强的政府工作报告提出的房地产相关表述，郁亮在3月6日香港召开的全年业绩发布会上表示，报告显示未来不会以一线城市作全国性调控，而是分类调控。再加上保障房建设，总体以增加供应的方式来达到控制房价的目标。

　　郁亮称，房地产市场会有短期波动，但未来15年都不会出现大问题，因为城镇化将导致房地产行业迅速增长。

　　轻资产运营提速

　　与以往年报最大的不同是，万科2013年年报中首次对外提出，未来将探索“小股操盘”的轻资产运营模式。

　　按照万科的解释，“小股操盘”是指公司在合作项目中不控股，但项目仍然由公司团队操盘，使用公司品牌和产品体系，共享公司的信用资源和采购资源。

　　这在本质上属于万科合作开发模式的进一步深化，通过输出管理和品牌，这种轻资产模式有利于提升公司的净资产收益率。

　　这种模式的好处在于，在同等的资产规模下，万科可以摆脱增长对股权融资的依赖，支持更大的经营规模，获得更大的市场份额。

　　绿地集团董事长、总裁张玉良不久前公开表示，2014年绿地集团定下全年预销售是2400亿元，将把万科从房地产行业老大的宝座上拉下来。

　　如果绿地集团该销售目标能达成，那么万科2014年的销售金额至少要增长40%以上，方能确保不丢失行业第一的位置。

　　但这对于万科来说确实是一个不小的挑战，有业内分析认为，继续通过高效的合作开发模式可以大幅提高万科销售规模。

　　在2013年万科新增加项目104个，其中有约66%的项目为合作、联合方式获取，万科在2014年有望继续加大合作开发力度。

　　对万科的有利因素是，万科B转H方案在3月3日已获得证监会批复核准，万科登陆香港资本市场有望年内成行。

　　多家券商认为，万科B转H一旦完成，无疑将进一步提高万科在国际资本市场的知名度和影响力，万科也一举进入三个融资平台同时并行的阶段，未来在拓展境外资源和降低融资成本方面将获得更多便利性。

　　2013年是万科第三个十年发展阶段的收官之年，也是万科的国际化元年。自2013年1月和新世界合作开发香港荃湾项目以来，万科接连落子海外。2013年2月，万科携手铁狮门，开发美国旧金山Lumina项目；4月，万科联合吉宝置业，开发新加坡林曦阁项目。在刚刚过去的今年2月，万科在海外的第四个项目，列克星敦大道610号项目也在纽约曼哈顿举行了动工，万科国际化不断拓展。

　　另一个业界颇为关注的事件，2013年以来，万科总裁郁亮带队的中高层管理团队拜访了阿里巴巴、腾讯、海尔、小米等公司，受到了外界关注，也引发了外界对万科正在考虑互联网时代转型升级的诸多猜测。

　　万科年报的《致股东》透露，过去一年万科花费了相当的精力，去学习什么是移动互联网。万科表示：“对于新的事物，我们只有敞开心胸去拥抱，然后才能理解；只有真正理解，我们才知道什么是合适的距离。”

　　但万科强调，极致是互联网时代的重要特征，且唯有专注才能做到极致。在互联网时代更应做好自己的主业。