童大焕：房价下跌对七成以上国民没好处

　　据媒体报道，目前三四线城市的房价有所松动，也有专家甚至提出，今年内房价会遭遇“拦腰斩”。就在无房一族为房价下跌纷纷叫好时，著名时评人、楼市投资专家童大焕却指出：房价下跌对七成以上国民没好处。

　　某网站发起了一个关于“房价下跌你会高兴吗？”的投票，截至本书完稿时，表示高兴的有106382人，占投票总数的89.55%；不高兴的9497人，占7.99%；既喜且忧的2604人，占2.19%；选择“其他”的317人，占0.27%。

　　当然，这个调查只具有观赏和吸引眼球的价值。因为最关注房价的，是二三十岁处在高度流动状态的年轻人，该网站的用户更是年轻人居多，他们的投票不具有足够的代表性。但也不排除另一类人群，他们也是有房族，但出于投资需要，希望房价下跌然后趁机抄底。因此，投票在这里是不可靠的，任志强的分析比较靠谱。

　　综上可知，即使说今日中国有一半以上的人口有住房需求(其中包含2.2亿流动人口，占总人口的15.7%)；以及任志强所说“超过40%住房条件差和多代同住的家庭”，但是，人的一生中绝大部分需求是无法满足的。同样的，在有住房需求的人当中，到底多少人能够真正实现其需求，什么样的价位是他们能够承受得起的合理价位，可能是一个连上帝也说不清楚的问题。2010年以来的“史上最严厉调控”，一些郊区房价已经“腰斩”，比如北京通州京贸国际城由最高时25800元每平方米，降到了起价13400元，虽然在降价第一周就收获了“售房冠军”称号，卖了74套，均价14300多元，但也不是一抢而空，因为它们放量超过300多套。

　　其原因有两种：一种是经济基础决定，买不起的还是买不起；另一种是社会心理决定：看到开始跌了，等着继续跌——这类人本身是有购买力的，只不过是在等待时机罢了。当然，一旦错过时机，他们会成为抱怨的主流人群。因为追跌往往追不上，谁也不知道跌了以后还会不会再跌；追涨就比较好把握，因为都怕再涨。事实上是下跌的时候往往有更充分的选择余地，但多数人把握不住，往往要等再上涨时才能下手。于是，绝大多数选择都不是最佳选择。

　　一路分析下来，我们可以基本假定，房价的下跌只对有需求中的1/3甚至更少的人有好处，他们是下跌到一定程度后拥有实际购买力并且真正会出手的人。这部分人，不会超过全国总人口的1/3，而且随着买房的人越来越多，这个比例还会不断下降。那么，为了少数人的利益而让大多数人作出牺牲，究竟值不值？合理不合理？正义不正义？

　　一种非常流行的谬论认为，以自住为目的购置房产，房价涨跌与我无关！不得不说，很多人穷，说到底是观念穷、思维落后。真正的财富是一种思维方式，而不是其他。持这种思维者不明白，现代风险社会同时又是以金融为基础的信用社会，一套产权完整、支配自由，随时可以和银行完成抵押贷款交易、价格稳步上涨的独立产权房，事实上是一张最好的人生保险单！

　　一套价格稳步上涨的独立产权房，不管你自住与否，不管它在什么地方，它都可以成为你向人生、健康和事业冲锋的堡垒：你可以用它抵押贷款，用于创业、孩子教育、治疗疾病甚至养老。现代风险社会，如果粮油、蔬菜及各种生活用品以及医疗、教育等各项成本都在不断上升，唯独作为老百姓一生最大财富的房子却不断贬值，实际上将使每一个房屋所有人都失去了风险社会的对冲工具！

　　瑞士信贷董事、总经理兼亚洲区首席经济师陶冬在《去杠杆下的中国》(载《新财富》杂志)一文中写道：“在过去的十年中，中国经济经历了共和国历史上最为壮观的增杠杆运动。2001年M2供应总量为13.8万亿元，10年后为72.6万亿元。2001年的M2/GDP比率为140%，在世界范围内偏高但尚未算出格。至2010年，这个比率飚升到184%，远远超过世界的平均水平，比第二高的日本高出约30个百分点。而且，这里的M2数字还不包括隐性的、表外的信贷扩张。这种信用扩张速度，不仅在中国是前所未有的，在世界现代史上也是绝无仅有的。”在这种情况下，中国什么都涨价，如果唯独让房价不涨甚至下跌，可能吗？换句话说，这叫大盗不盗：真正的大盗通过通货膨胀洗劫了老百姓的购买力，而不是房地产洗劫了老百姓。在这种情况下，及时拥有一套独立产权房(而不是等着降价)，作为通货膨胀的对冲工具，应当成为老百姓基本的“自卫”能力。

　　港中大教授、教育部长江学者何佳也认为：有人说“以自住为目的的购买者，房价不管涨还是跌，对他们来说有何差异？何须对冲？”如此谈论这个问题的人很多，但是并不正确。很多人一生的积蓄就是供了一个房子。但是一旦某个地区房价大跌，例如底特律，一个中产阶级人士立刻就变成穷人。这种风险是需要对冲的。房价的下跌还会导致传给下代的资产减值、减少消费等等。哈佛大学教授巴罗据此在1974年提出了李嘉图等价假说。他认为：如代际利他(即父母关心下一代的财富)存在，政府发行债券或增加税收，对经济的运行影响是一样的。同样可以说明，只要代际利他存在，无论你是否全额现金购买房子，无论你是自住还是投资，房价的变化都会影响你。中国人是最关心下一代的，子子孙孙不可能永远住在同一个房子里。房子的资产属性是去不掉的。

　　很多人只看到住房的居住属性，没看到它的资产属性；只看到它“不动”的一面，没看到它“动”的一面(即人不断地在变换住所)；只看到“自己”这一面，没看到“代际传承”这一面。所以不乏一叶障目、占小便宜吃大亏者。

　　童大焕，著名时评人、楼市投资专家。

　　官员回应>>>

　　齐骥：楼市双向调控意味着一线城市继续限购

　　地产商诉苦>>>

　　许家印：房价有30%是税费 短期很难降下来

　　专家观点>>>

　　尹中立:料几个月后一线城市房价将下跌