三四线楼市调查：惠州一手房旺销二手房卖不掉

　　随着房地产市场“降”声不断，三四线楼市所面临的真实风险到底如何引发关注。

　　卢肖红 发自深圳

　 　最近，百强房企之一的光耀地产集团因向融资问题爆出“控制权易主”风波，由于该企业大多地产项 目集中于广东省惠州市，进而引发市场对于惠州房地产市场的担忧。不过，根据当地政府公布的数据显示，作为标准的三四线城市，惠州楼市在过去两年可谓红红火 火，其商品房销售面积在2012年、2013年分别位居广东省各地级市第一、二位，商品房施工面积也保持大幅增长。

　　尽管数据表现异常亮眼，但在业内人士看来，基本依靠外地投资客支撑的惠州房地产市场或将无法持续繁荣。世联行2014年惠州房地产市场研究就指出，当地常住人口形成的刚性需求在短时间无法进行突破，市场处于供过于求的状态。

　　“产销两旺”

　　惠州西枝江两岸的金山湖片区，聚集了十多个在建楼盘。在这里，三种颜色会不停在你眼前略过，一片片在建楼房的绿色安全网、矗立在项目上黄色的塔吊和一幅幅鲜红的销售广告。

　　曾几何时，金山湖片区就是一个郊外，在金山大桥还没开通的时，楼盘并不多见，教育配套只有惠州唯一一所大学惠州学院。

　　但从2012年开始，这里成了开发商眼中的肥肉，中信、方直、冠和、隆生等多个地产商抢地进入，有惠州本地开发商甚至拿下了该区域的8个地块；2013年，多个项目已经迅速拔地而起。

　　腾讯财经走访该片区较有代表性的大盘方直珑湖湾，销售人员表示该盘已售罄交房，目前二手房单价过万，而附近同是方直开发的城市时代目前也已经售罄。不过，上述两楼盘住户并不多，只是零星有些阳台晾晒了衣物，销售人员解释称大多住户尚在装修，并未入住。

　　随后，腾讯财经走访金山湖片区多个楼盘，该片区的楼盘单价基本在每平米7000元起，而升利悦湖会的销售人员则介绍，目前该楼盘每平米8300元，购房者自住与投资约各占一半。随后四月份会推出二期，二期的价格预计会上调至每平米9300元。

　　根据惠民之家数据研究中心统计显示：惠州楼市2014年第9周(02月24日-03月02日)住宅共网签429套，环比上涨11%；网签面积约5.0万㎡，环比上涨13%；成交均价6439元/㎡，环比下跌2%。

　　尽管近期一直充斥着三四线楼市面临风险的舆论，不过惠州在销量上似乎暂未受到影响。事实上，近年来惠州楼市一直处于产销两旺。

　 　惠州市统计局的数据显示，2013年全年惠州商品房销售面积位居广东省各地级市第二位。其中， 住宅销售面积1092.76万平方米，增长38.8%。商品房销售额672.11亿元，增长40.5%，增速比上年同期上升32个百分点；其中，住宅销售 金额613.9亿元，增长37.7%。房地产开发投资593.47亿元，增长23.1%，增幅比上年回落5个百分点，居全省第10位，珠三角第3位。

　　投资客的支撑

　　如此火热的楼市，买家都是谁呢？

　　据腾讯财经对2013年下半年惠州购房人群的不完全统计，广东省其他地区以及外省市地区人群每月在惠州的购房贡献率均占总量的50%以上。

　　实际上，惠州楼市是“投资客天堂”的名声早已广为传播。世联行较早前数据显示，截至2013年9月，仅深圳人在惠州、东莞买房总计已超过25000套，金额超过180亿元。

　　如果你刚到惠州，晚上某些小区只亮着零星几盏灯，你不必感到惊讶；每到周末，很多挂着粤B车牌的私家车出现在惠州的马路上，这也是正常之事。

　　家住惠城区某大型社区的虎哥向腾讯财经表示，他有一次在管理处碰到一业主在交管理费，单一个月的管理费则需缴纳过万，原因是这位业主买个该小区的五栋别墅。

　　虎哥介绍，这5栋别墅已购置数年，至今仍是毛坯而且因为产品同质化严重，一直没能卖出去。由于空置，别墅区成了停车专区。这并非个案。

　　此前有媒体报道称，主攻深圳的惠阳大亚湾，房虽卖出却八成多空置，而早年受深圳热捧的惠城，空置率也有三成。

　　事实上，惠州本地人并不看好惠州的楼市投资。说起在惠州买房，的士司机陈师傅认为，“自住可以买，投资就算了，租都租不出去。”他有一套120平的房子位于下埔商圈较繁华地段，每月租金仅2200元，但想签一年的租约却十分困难，基本上只能出租半年空置半年。

　　腾讯财经在走访楼盘的过程中，不少楼盘销售人员表示，“一般来惠州买房的很少买来出租，一般都是买了放着，等升值了卖出去。”

　　去库存压力巨大

　　惠州楼市真的会如投资客所想一直涨下去吗？

　　在经历了疯狂的2013年后，全国楼市在2014年突然踩起了急刹车。中原地产研究中心监测，今年1月，25个三线城市新建住宅成交量为 11.22万套，连续3个月走低，创6个月来新低，14个四线城市新建住宅成交仅1.63万套，创下11个月来新低。

　　成交量萎缩是一个危险信号，尤其对于商品房施工面积巨大的惠州而言。

　　世联行研究指出，从市场供需层面来分析，目前惠州供应充足，市场库存大，消化难度有逐渐上涨趋势。但由常住人口形成的刚性需求在短时间无法进行突破，供过于求的市场趋势随时存在，并有可能扩大，一直会伴随着市场的发展，未来房价上涨幅度放缓。

　　《世联——同济城市房地产投资价值研究报告》则显示，包括惠州在内的部分三四线存在供给过剩、过度繁荣导致消耗未来市场潜力等特征倾向，能否有效控制市场供应节奏、去化存量是保持投资价值的关键，持续的过度供应则很有可能成为脆弱或风险型城市。

　　真实的情况是，目前惠州楼市除了库存巨大外，需求却有下滑趋势，投资客“储备”的大量房子已经很难脱手。

　　腾讯财经从一位投资客马先生那了解到，6年前，他听从在惠州工作的亲戚建议，在惠州投资买了一套房，当时价格每平米2600元，2012年王先生以4000每平米的价格放盘，至今未卖出。