行业出现拐点 银行贷款生变

　　兴业银行停办

　　“夹层融资”

　　地产股昨日领衔大跌5.24%，格力地产等9只地产股跌停，是两市表现最差的行业。昨日地产板块净流出资金17.71亿元，位居23个一级行业之首。

　　兴业银行昨日晚间紧急发布澄清公告称，为进一步优化授信投向，调整资产结构，以更好地服务实体经济，该行于春节后要求各分支机构做好存量资产梳理及相关市场调研，并将在此基础上于3月底前出台新的房地产授信业务管理政策，停办了占比极小的房地产夹层融资业务，但对其经营无实质性影响。

　　夹层融资是一种股权信托模式，是一种“假股权、真债权”模式，即委托信托公司先向项目公司收购股权(一般80%以上)，到期后项目公司再回购股权。一些资质较差、不符合满足“四三二”规定(四证齐全、30%的自有资金投入，国家二级资质)的小地产商常采取这种模式融资。据中金公司数据显示，去年银行业新增房地产夹层融资规模为1000亿-2000亿元，占房地产开发投资的1%-2%。

　　有机构分析人士认为，兴业银行的上述行为是风险偏好的主动下降，而非监管导向，是兴业银行收缩房地产夹层融资的主要原因，未来不排除收紧对地方政府相关融资。兴业银行历来以房地产、地方政府相关融资著称，截至去年上半年末，兴业银行表内房地产、地方政府相关融资分别约为0.5万亿、0.71万亿元，合计占其总资产的比例为34%，为上市银行中最高。

　　这位分析师称，从去年年中以来，兴业银行便已经开始显著降低对房地产行业的风险偏好，而兴业银行向来扮演的是同业风向标的角色，领先同业1-2年。兴业银行风险偏好的降低背后或是房地产市场进入了新一轮的调整期。

　　大调整VS上涨50%

　　安信证券昨日发布报告称，长期看空地产股，主要基于行业的三个大拐点出现，一是三四线城市需求不足，二是资金成本都进入了趋势性的上升通道，三是盈利拐点，房价涨不过地价。

　　安信证券认为，银行会“主动”在2014年大幅收缩房贷和开发贷。逻辑上看，经济与房地产基本面都在下行中，政府去打压地产和经济的可能性非常之小。而近几年来关于房贷金额和利率的各种变化都被证明为银行根据自己资产情况所做的调整。

　　但是另一个大行——中金公司并不这样认为，其在24日发布研报中指出，短期内个别城市或楼盘降价难以形成实质的扩散式影响，真正的降价还是要等到2014年三季度。

　　如何理解银行“停贷”？中金公司指出，个别银行主动风险管理行为，对情绪影响大于实质；开发贷、按揭贷并未暂停，大公司融资渠道依然通畅。所谓银行停贷主要是暂停夹层融资和供应链融资，非主流房地产业务。

　　中金公司判断，2014年行业主题词是降速，公司关键看转型，商业地产风险高于住宅。全年股票走势“前高后低”，短期依然看好地产股票反弹30%-50%，实际市场成交表现将好于资本市场目前悲观的预期，地产股有望出现估值修复行情。

　　上下空间都不大

　　新时代证券房地产行业分析师/裴明华：

　　从整个行业走势来看，今年前两个月北京的销售都不太理想，调整的态势比较明显，而北京具有标杆作用。

　　三四线城市面临着天量库存，而楼市的投资冲动依旧没有减少，最近我们常能看到投资百亿的报道。

　　站在银行的角度来说，也能意识到这样的风险，基于谨慎性的原则，银行有主动调整的愿望。

　　多数地产商依靠信贷来支撑运营，那么贷款的收紧使得门槛提高，风险提升使得融资成本提高，对地产股而言盈利会受到打压，大型开发商需要高周转，因此也受到冲击。

　　从去年6月份以来地产股一直在调整，主要就是受到了资金压制，未来地产股上下的空间都不大。

　　三四线空置的巨量房产，本来大家觉得城镇化可以消化，但是目前城镇化的推进速度弱于预期，而且这些巨量的库存也不可能因为通过某几项政策就能立即培育出相应的购买力出来。

　　从目前城镇化率的情况来看，长期是有机会消化库存的，但是短期购买力还没有达到，因此出现阶段性供过于求的现象，短期难以解决。

　　投资者可以观察两会这个窗口期有无政策上的推进，比如土改或者城镇化方面能不能出台明确时间表，如果有，那么地产股就存在反弹的动力。

　　目前房地产开发商的盈利模式就是建了卖，然后获取利润，并不像国外那样，能够提供其他延伸服务，比如融资服务等等，使得利润多元化。如果未来没找到新的盈利模式，还像以前这样，那么地产股很难出现趋势性机会，阶段性反弹会有，但都是波段式的。

　　现在房价属于有价无市的状态，预计未来房价的调整会持续。从路径上来看，首先会体现为成交量的下滑，其次才是房价的回落。1月份数据属于滞后的状态，未来会涨幅减少，然后开始慢慢调整，整体趋势是向下的，这在2、3月份的数据中就会体现出来。

　　由于年头都有春节因素，因此如果将1、2月份的整体情况合并考虑的话，去年1、2月份30个大中城市的成交面积为2919万平米，但是今年则不足2000万平米，不及去年的70%。

　　中邮证券策略分析师/程毅敏：

　　地产是个资金密集型行业，地产股下跌会影响到银行股表现。周一在这两大行业下跌的影响下，市场出现调整。

　　从基本面来看，今年一级土地市场高开高走，显示出需求量依旧很大，目前尽管局部有成交量和价格下行的状况，但是总体还是相对稳定，因此地产股还不至于出现大幅向下修复的状况。而且地产股也不会出现齐涨共跌的现象，大开发商的业绩相对还是稳定的，在财务上有着长短期资金错配的处理，因此受到的冲击相对有限。

　　总体来看，地产股短期难有估值重估的现象，但也不至于会有估值修正。对市场而言，短期反弹存在困难。首先，缺乏持续上涨的主题，周一新股上涨的家数开始减少；其次，业绩披露高峰期，能否支撑住此前的上涨还很难说。因此在炒高品种不敢追，没涨品种不敢买的情况下，预计不少资金会选择撤离市场进一步观望。

　　A股投资者最受伤

　　买房时，人们习惯于追涨不追跌，但是在股票市场，地产股则通常是跟跌不跟涨。

　　昨天地产股又下跌了，而且是大跌。对于地产股下跌的原因众说纷纭，归纳起来有一大堆理由，造成地产股大跌似乎在情理之中。但是，不论是销量大增，还是房价上涨，业绩回暖，地产股又何曾涨过。

　　地产与地产股的背离时时折磨着A股市场的投资者。

　　根据国家统计局昨日公布的数据，1月70城房价仅温州同比下降，上海涨幅最高为20.9%。而一月份申万地产指数下跌4.4%，招商地产等17只地产股今年以来的跌幅超过20%。

　　2013年，商品房销售额81428亿元，增长26.3%。而2013年地产指数下跌11.94%，同期跌幅超过20%的地产股达到34只，保利地产下跌38%。

　　这种下跌让A股投资者陷入迷茫。从估值看，地产股基本上已经跌无可跌，目前整体市盈率为10.8倍，市净率为1.58倍。横向比，仅高于银行和建筑装饰；纵向比，也处在历史较低位置。

　　业绩方面，地产板块去年前三季度净利润增长26.36%，显著好于2012年16.40%的增幅，考虑到去年四季度商品房销售稳步增长，2013年地产净利润同比增幅预计在25%-30%之间。

　　正是鉴于在业绩和估值方面的优势，市场对地产股的共识是：有投资价值。

　　但是这一共识在近日被快速瓦解，对于地产股下跌，市场总结了五条原因：部分银行停贷、杭州楼盘降价、任志强等大佬看空、1月房价数据不及预期、海外热钱在撤出房地产等。

　　相关的还有频频出现的地王，这使得人们对政策的担忧更甚。国家统计局数据显示，2013年土地财政收入达4.1万亿元，是房地产销售收入的一半。

　　还有一些新的数据不断被“扒”出来：商业性房地产贷款从2004年底的2.38万亿增长到2013年底的14.6万亿，增长超过了6倍。

　　也许是利空太多了，使得看多者产生了“沉默的螺旋”，除了中金公司，目前只有A股投资者还有一点微弱的声音：“你们买房人已经赚疯了，我的地产股还套着呢！”