开发商眼中楼市降价：从被动到主动 悲观中突围

　　开发商眼中的楼市降价：从被动到主动 悲观楼市下的突围

　　在王石、任志强等房地产大佬们的悲观预期下，年后杭州最先沉不住气，就在上周末打出马年第一降，而常州紧随其后降价，长三角地区的房价不稳情绪在蔓延。与此同时，还传出兴业银行收缩房地产非标融资的消息，暗示信贷开始收紧。所有的这些风声，似乎都指向一个谈了很多年的话题：房地产价格拐点，真的要来了吗？

　　不少开发商认为，楼市封顶的确不远了，这次降价只是在悲观楼市预期下的突围行动，是提前打响价格战，转变策略回流资金的一种方式。

　　降价可能非个案

　　投刚需之所好

　　在“马上有房”的一片期待声中，杭州德信北海公园作为“楼王”打出马年第一降，2月18日晚宣布降价，均价从18800元/m2降到15800元/m2，而第二天晚上，同在附近的天鸿香榭里就更是大降6000元，不负众望地将大家的目光吸引到了杭州楼市。

　　香榭里推出优惠的房源都在90m2以下，第二天的认筹单就达到了200多，但是这种吸引只限于刚需购房者，而非投资者。有购房者早上刚在香榭里以19300/m2的价格成交了一套房，当天就损失了近50万，而后售楼处遭遇“怒砸”。楼盘高开低走的降价行为让投资者驻足观望，并引来一阵质疑：“狼是不是来了？”

　　据业内人士透露，这次杭州的降价并不局限于德信和天鸿两家，

　　“周围的房产区都打出买房有优惠的名头，只不过幅度没那么大，也就低调地被这两家降价信息覆盖了。”

　　目前手机短信上能看到的房价优惠就有不少：“万科北辰之光二期上市在即，今日凭万家名城认筹单来访北辰之光，可领取200-500元的礼品卡，来得早金额高”；“宝嘉誉峰即将首开，值得期待，本周末仅凭万达商圈内任意项目认筹单到访售楼处可领取50元充值卡一张”等。

　　另外，杭州江干区的房价也比较低迷，搜房网记录显示，当地均价也从1月份的17905元/m2到了16895/m2，小幅调整1300元左右，与往常杭州低开小幅高走的房价趋势大不相同。

　　实际上，这次降价虽然声势浩大，却并不是2014年杭州楼市第一次降价。根据新浪乐居对杭州房价的调查显示，1月杭州房价环比下降0.1%，是环比连涨13个月后首降。降幅虽然不大，但是涨势被逆转的状况却不得不令人关注。

　　不过，并不是所有的开发商都会主动出击降价的，中海地产(杭州)有限公司副总曾毅就表示，她们暂时没有降价的打算，因为高端产品不需要用优惠来笼络客户，他们现在降价主要针对刚需用户，不会对他们造成影响。

　　而另一业内人士分析，降价虽然轰轰烈烈，但是否会持续，还需要一个月时间观望。

　　从被动到主动降价

　　悲观楼市下的突围

　　杭州城北就一直是降价的首发地，2012年的龙年第一降的主角正是天鸿荷塘月色。但是同一个主角，降价的意图却与两年前不同。数据显示，2013年德信集团销售额达60亿，同比2012年增长20%，手握充足的资金。德信还在降价的同一天，以总价近18亿的价格竞得杭州城东新城的章家坝地块。

　　浙江厚道资产管理有限公司总裁丁浚哲表示：“这次的降价是德信腾笼换鸟的行为，卖尾房买新地同天发生；而之前的降价原因大多都是房企存在资金安全问题。”也就是说开发商从2012年的“被动”降价到今年的主动出击。德信的北海公园已是尾盘销售阶段，这时候降价清盘，回收资金集中精力去开发新盘，是完全能够被理解的。

　　朗诗集团董事长田明透露，实际上，绝大多数开发商还没有出现资金紧张的情况这种策略转变的前提还是来自于楼市悲观情绪的影响。自从年前一向对楼市风向把握比较准的王石放出楼市快到顶的信号，任志强等地产大佬纷纷释放不乐观预期，房产市场的气压都比较低迷。上海易居房地产研究院副院长杨红旭也表示，2014年全功楼市将在震荡中降温，即便是过去一年多上涨劲爆的一线城市，房价也不可能继续大涨了。

　　而杭州的高房存量更是让人忧心不已。根据透明售房网的数据统计，2月3日，杭州商品房存量达到史上最高值，12.75万套。而去年同期，这一数字为8万多套，一年的时间内，杭州商品房存量增加了近4万套，增幅近45%。

　　比较一线城市而言，截至上个月，北京住宅库存为5.76万套，上海为6.37万套，广州为5.62万套，深圳为4.18万套，购买力并不及以上城市的杭州，楼市库存甚至超最高的上海近1倍。按去年全市8.58万套的销售速度，也要14个月才能去化。

　　杭州整体房市带不动，绿城1月份销售业绩也不佳。根据它在2月11日公布的最新业绩显示，1月绿城集团共销售1225套，合同销售总面积为16万平方米，合同销售金额约33亿元。这一数据只完成了绿城2014年全年目标的4.7%，同比2013年1月下跌了27%。

　　田明认为，2014年的房市必定不如2013年，中国房地产市场在十年内一定会到顶找到一个拐点，资金收紧是必然趋势，在这样一种情况下，会产生马太效应，也就是市场会越来越向大型房企集中，出现大吃小的场景。

　　那么，在整个楼市前景不明的大前提下，谁先率先降价，就将会引发震动、掌握销售主动。而德信正是如此做的，天鸿也是为此跟风的。田明认为这是开发商对未来市场压力预估的一种主动性、预防性、优化结构的降价。

　　兴业银行两次澄清

　　暂停夹层融资业务无碍

　　触动大家关于房价的敏感神经的另一要素，就是2月21日传闻兴业等多家银行暂时停止办理房地产夹层融资业务并暂停房地产供应链金融业务。为此，2月23日，国泰君安、海通证券、申银万国等券商分别举行了“银行停止房贷”事件的电话会议，这一传闻还导致24日地产股大跌5%。

　　2月22日，兴业银行就对此回应，这一业务的暂停非针对开发贷与个人住房按揭等大口径房地产信货，并不会对银行运营有太大影响。传闻中提及的另外两家银行交行和招商也立即澄清，自己并未暂停这一业务。两天后的24日晚，兴业再次发紧急公告，3月底出台新的房地产授信业务管理政策前，确实暂停了房地产夹层融资业务，重申对其经营无实质性影响。

　　夹层融资是风险和回报介于优先债务和股本融资之间的一种融资形式，此类客户一般都是房地产企业。国内常见的操作模式是，银行给中小企业提供有信用和价格优惠的1到3年期贷款，同时，安排其子公司或关联公司获得该企业一定比例的股权认购权(通常不超过10%)。

　　据中金公司数据显示，去年银行业新增房地产夹层融资规模为1000-2000亿元，占房地产开发投资的1-2%。而作为开放商的朗诗集团董事长田明，也称自身的融资主要来自于银行低利率的开发商贷款、旗下上市公司的部分融资以及预售款项融资，夹层融资业务基本没太大牵连。(许旻)