楼市降价第一枪谁是推手？

　　2月24日，德信地产的北海公园项目降价以8折销售，因打响杭州马年楼市降价第一枪而备受瞩目。

　　“我们了解的情况是，与德信 地产合作密切的杭州工商信托(下称：杭工商信托)，要求通过降价尽快回笼资金，是这次降价的主要原因之一。”浙江当地一位信托业人士透露。21世纪经济报 道记者获悉，关于该楼盘降价源于信托到期，需保证信托兑付的消息，开始在市场上不胫而走。

　　“这个说法并不准确，信托并非降价的幕后推手。”2月24日，卷入传闻当中的两方人士双双向21世纪经济报道记者否认。杭工商信托人士表示，该公司对德信地产的整体评估结果显示，其现金流是健康的。

　　另外中信证券统计，在2014年至少将有近2500亿元的地产信托到期兑付。在地产行业面临变局的关口，不少信托公司开始谨慎挑选项目、交易对手。

　　否认兑付压力所致

　　上述德信地产人士向21世纪经济报道记者透露，在上周五降价后，北海公园的200余套房源当天的认购就达到8成。在周末，每天的成交量也有十多套，房源目前所剩不多，已经达到降价的预期。

　　上述信托业人士表示，北海公园项目开盘均价在1.3万/平米左右，在2013年上半年最高涨至1.9万元/平米，现在降至1.58万元/平米。“之前德信的去化率其实不算很高。所以有降价回笼资金需求。”他说。

　　不少券商机构也提到，北海公园所在区域的供给过高，2013年下半年的销售已放缓；竞争激烈以及开发商资金链紧张是降价的根本原因。

　　而市场有消息称，压力则是来自于偿还信托贷款，其中就涉及德信地产的另一个项目臻园项目。

　　21世纪经济报道记者看到，杭工商信托正是德信地产的合作伙伴，双方在多个项目上都有过合作。譬如在2013年7月19日，杭工商信托成立德信置业温州瓯海投资项目集合资金信托，规模为2亿元。这款产品的预期收益率为8.2%~10%，期限为3年。

　　另一款杭工商信托基金型产品“飞鹰9号”是管理人根据需求将资金整体进行配置、运用的产品，而臻园项目确实是这款产品的配置之一。

　　“从整体上看，9号产品的期限是2年，明年3月份到期，并且还可以展期6个月，因此这个项目不存在目前需要提前还款的压力。”上述杭工商信托人士表示。

　 　不过信托产品存 在提前清算的可能，德信地产在过往就有曾经被信托公司提前清算结束的经历。譬如，在2010年7月8日，杭工商信托专门成立德信·臻园投资项目集合信托， 规模为3.6亿元，期限原为36个月，但是截止到2011年10月，这款产品的优先级、普通1级信托部分就已经被提前清算。

　　但上述德信地产人士还否认降价是来自信托公司的压力。他表示在北海公园单个项目上，原本有3.5亿元左右的银行贷款，目前已经还清。而臻园项目属集团高端项目，并且2期将在5月底交付，到期偿还贷款问题应该不大。

　　地产信托兑付洪峰

　　“目前还没有明确下文要求要收紧地产信托项目的规模。”多家信托公司人士向21世纪经济报道记者表示，信托公司都在观望房地产行情的变动。

　 　中信证券统计，今年到期的房地产信托规模估计为2479亿元，占今年到期集合信托的比例分别为27.34%。另外工商企业类今年到期规模2110 亿元，占比23.27%，考虑在监管层收紧房地产贷款时，部分实际投向房地产的项目以工商企业类信托的名义发行，今年实际到期的房地产信托规模会远高于 2479亿元。

　　杭州当地一位信托人士向21世纪经济报道记者表示，从2013年发行的地产集合信托看，各家信托公司对风险的偏好分化比较严重，有的只做大开发商，也有很多信托公司都在抢中小开发商的项目。但预计今年新发的产品对开发商整体实力要求会更高。

　 　“譬如，大家对中小开发商，三、四线的项目会更加谨慎。”他说。中信证券也提到，面对汹涌而来的信托到期洪峰，借旧还新是坚守在刚性兑付第一线的信托公 司最为娴熟也是最为常用的风险缓释手段。借旧还新在经济下行利率上行的不利外部环境下，将受到极大的制约，进而使撼动刚性兑付根基的概率显著提升。

　　该人士表示，如果再有1-3家银行传出收紧房地产贷款的消息，就会开始严重影响信托的信心，最终信托跟着银行的步调，首先收缩地产信托贷款规模、放弃高风险的项目，其次融资成本也会水涨船高。

　 　“在今年初，我们制定了新的地产业务指引。定调是认为地产行业会存在风险，预计行业整合等都会发生，具体的应对措施是提高两个标准：挑选项目标准、交易 对手标准。另外，也不会为了分散地产行业集中风险，而盲目进入地方融资平台等并不熟悉的领域。这个经营思路得到股东、监管部门的认可。”上述杭工商信托人 士说。