任泽平:房市调控不会发生大转折 但监管会加强

www.yingfu001.com 2016-08-09 18:51 赢富财经网我要评论
任泽平:房市调控不会发生大转折 但监管会加强

  导读:

  我们在2015年中预测“一线房价翻一倍,三四线涨不动”,随后一线房价暴涨,三四线去库压力仍大。7月26日政治局会议提出抑制资产泡沫。近期新华社连续3日评楼市变局。

  投资要点:

  政治局会议提出抑制房市泡沫,房地产调控担忧再起。

  近日,楼市政策面消息不断:新华社连续3日评楼市变局,7月26日,政治局召开会议,指出降成本的重点是增加劳动力市场灵活性、抑制资产泡沫和降低宏观税负。市场关于新一轮调控政策预期又起,政策似乎在“去库存”“稳增长”与“防泡沫”“降成本”之间面临抉择。

  中央政府是房地产宏观调控主体。

  1)自1998年房改以来,中国的房地产市场经历了迅猛发展,阶段性的过热总是引发“调控”的呼声,在市场疲软之后,各界又呼唤“救市”。把市场日常监管和逆周期调控,经常混淆。

  2)对房地产市场宏观调控的第一个文件,是2002年8月建设部等6部委印发的《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》,对房地产市场信贷调控的第一个文件,是2003年6月人民银行印发的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,此后,建设部和人民银行承担了房市调控的主要职能。

  3)自2014年9月调整二套房认定标准,到2016年2月调整交易环节税费,在差别化信贷、交易税费优惠范围等方面,住建、财政、央行已经打出一系列政策组合拳。政策刺激了房地产市场的回暖,今年以来,房地产市场延续了去年的升势,但区域分化、冷热不均的态势更加明显。面对区域分化的市场,作为宏观调控的主体,中央政府已不太可能出手调控,更多的责任会交给地方政府,所谓“因城施策”。

  地方政府是GDP考核主体,只会树调控大旗,行监管之实。

  1)自去年底中央经济工作会议召开以来,房地产市场调控定下了“整体去库存、局部防风险”的基调,调控已经布好局了,剩下的就交给地方政府“因城施策”,搞好市场监管。但一二线城市房价暴涨,地方政府肩负“去库存”、“抑制房价泡沫”两个重要任务,只好树调控大旗,行监管之实。

  2)仔细观察今年以来的政策走向,可以发现政策并没有发生大的变化。苏州的“调控十条”,强调的是控制房价增长以及加强市场监管,要求地产企业一次性公开房源及价格,防止捂盘惜售、借机涨价。南京的“宁十七条”,讲的是加强商品住宅用地供应监管,规范房地产市场销售价格行为。合肥的“庐八条”关注的是商品住房价格明码标价备案管理,实施差别化信贷政策。二线城市的政策,沿用的依然是差别化信贷、规范开发企业行为、调节土地供应的监管路数,没有祭出“限购”,以免误伤刚需。而新华社连发三文评房地产、住建部约见地产大佬开小会,更多的是表明政府对房地产动向密切关注,掌握舆情,对市场波动加强监管。如果市场会错了意,以为调控缰绳又要收紧,不仅不会稳定市场、反而会加剧恐慌。

  区别市场调控和市场监管,是识别未来房市政策走势的关键。

  1998年的7月3日,《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》正式下发,标志着中国房地产市场化的开始。18年后的今天,政府仍然身兼两职,调控和监管。

  调控和监管,二者有本质的不同。

  其一,两者的使用情景、目的不同。房地产调控,是在市场失灵时采取的政策,直接目的在于引导市场预期,纠正市场失灵;房地产监管,是规范买卖双方市场主体政策,直接目的在于纠正微观主体的不当行为,防范可能引发的市场风险。

  其二,两者的具体手段不同。房地产调控,主要包括需求端的限购、限价、信贷措施、税收政策、财政补贴,以及供给端的土地供应、保障房供应等。房地产监管,在需求端包括规范房产交易程序、禁止首付贷和配资等高杠杆行为、规范中介行为等,在供给端包括规范开发商拿地、定价和预售等行为。

  其三,力度和直接效果不同。房地产调控,是主动干预型措施,直接对房地产短期供需产生影响。房地产监管,是被动防范性措施,仅就扰乱市场秩序的市场主体行为产生约束,正常情况下很少对市场整体运行造成冲击。

  下半年政策展望:房市调控不会发生大转折,但监管会加强;区域政策分化;降温土地市场;房产税和利息抵个税政策短期难以推出

  1)目前房地产调控的主要思路是“整体去库存、局部防风险、因城施策、分类指导”。在现阶段市场分化、市场主体预期并未发生根本转变的情况下,市场监管政策将会推出,调控政策可能不会发生大的改变。如果调控政策过于频繁出台,增加市场发展的不确定性,加剧市场波动,甚至影响正常的投资和消费,增加投机者套利。在经济下行、三四线去库存压力较大、一二线房价涨速过快的背景下,预计今后一段时期,政府在房地产政策方面的风格是:加强行业监管,淡化行政调控,个别地方适度干预。

  2)市场分化,政策也在区分。去库存方面,虽然统计局口径的商品房待售面积,上半年减少437万平,住宅待售面积减少1650万平,商品房和商品住宅狭义库存仍高达71436万平和43598万平,考虑到在建未售、以及已规划未开发,房地产潜在库存巨大。而上半年,一、二线城市库存去化很快,但是三、四线城市乃至中西部二线城市去库存将是一场持久战。防风险方面,一线城市成交回归理性,调控措施效果初现,但房价上行仍存压力,政府对其监测和关注将会持续;热点二线城市需求集中释放,一致性预期下投资投机需求出现,导致供需紧张,迅速推高房价,因此防止开发商借机涨价、增加有效供给仍是二线城市调控主基调。

  3)劝退国企拼地王,降温土地市场。年初我们讲“地王逻辑”,强调在“大鱼吃小鱼”的央企整合背景下,拿现金换资产,掌握充裕的土地储备,不仅在估值上占据优势,更能掌握话语权。上半年地王频现,已经引起舆论和政府的高度关注,下半年,一些城市不排除会用“行政谈话”、土地拍卖劝退央企的方式,给土地市场降温。但是不断减少的土地供应、地方政府对土地财政的依赖,决定了地王只会被推迟,难以被禁止。

  4)房产税短期不具备出台的条件。十八届三中全会提出加快房地产税立法,并适时推进改革,此后房产税要推出的传闻不绝于耳。我们认为,房产税改革,应立法先行,并满足6个前提条件:一是开展全国的住房普查,掌握全国住房的基本情况;二是建立全国统一的不动产登记系统,准确及时的采集房屋登记和交易数据,实现全国联网、实时查询;三是统一界定房屋性质,由于历史遗留原因,目前仅在北京,就有央产房、军产房、经济适用房、两限房等不同类型的房屋,产权性质差别大,税基不统一;四是完成房地产税改革,目前在房地产税收环节,有11个税种,应重新设置建设、交易、保有环节税赋,避免重复征税;五是完成《城镇住房保障条例》立法,清楚界定居民“基本住房标准”,以确定房产税的免征条件。六是完成修订《税收征管法》,为依法治税,提供依据。

  5)利息抵个税目前不是合适的推出时机。早在2003年,十六届三中全会即提出,我国个人所得税改革的方向是“实行综合和分类相结合的个人所得税制”,2011年修订个人所得税法,仅将个税起征点上调至3500元,其课税模式一直是分类所得制。十八届三中全会决定再次提出,逐步建立综合与分类相结合的个人所得税制,个税改革应是箭在弦上。

  所谓“综合与分类相结合”,即是将个人收入加总计算,同时考虑到家庭类型的不同,确定税前抵扣范围。从国际经验看,税前扣除项一般包括房租、利息支出、医疗费用支出、特定的商业保险与社会保障支出等,综合考虑赡养人口、按揭贷款等情况,涵盖住房、教育、养老等多个范围。

  房贷利息抵个税符合个税整体的改革思路,需要明确的是,税前扣除不仅是房贷利息,房租也是可能的抵扣项。

  在目前的市场环境下,如果推出利息抵个税,对于房贷使用率较高的一二线城市,将会率先收益,但房价会火上浇油。高库存的三四线城市,居民杠杆率低,对去库存作用有限。因此,在目前的时点,可能不是合适的推出时机。

  6)交易税费一线城市不会上调,三四线可能先征后补去库存。目前,在房地产交易环节,有增值税、城建税和教育费附加、土地增值税、企业所得税、个人所得税、契税等6个税种。其中,对个人转让住房,免征土地增值税。交易环节税收意在打击短期投机性需求,但在供求关系紧张的市场形势下,卖方会将税费转嫁给买方,无法实现调控目的。出于对误伤刚需的担心,交易税费天然存在“天花板”,短期不具有上调的空间。而年初的契税、营业税下调,在很大程度上,已将一线城市排除在外。下半年,去库存压力大的城市可能通过“先征后补”,减少交易环节税费,鼓励购房。

  风险提示:房地产销售不及预期,行业政策不及预期

    相关新闻
    • 征稿启事 | 合作伙伴 | 友情链接 | 联系我们 | 广告服务 | 关于我们 | 法律声明 | 网址导航 | 创始人微博/博客
    • 赢富财经网:www.yingfu001.com 简易域名:简易域名 版权所有 翻版必究!Copyright©2008-2014 沪ICP备10023616号-1
    • 赢富财经网所载文章、数据仅供参考,使用前务请仔细阅读免责声明,风险自负。广告商的言论和行为与赢富财经网无关,投资有风险,选择需谨慎。
    • 特别提示:赢富财经网不作任何“加入会员、承诺收益、利润分成”以及其他非法操作方式进行非法的理财服务。
    • 您有任何建议或意见,欢迎随时与我们联系!联系我们
    • 上海网警网络110工商备案360安全检测