民生宏观：房地产市场或已过高峰 下半年继续回落

　　7月18日消息，国家统计局公布2016年6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，数据显示，6月大中城市房价涨幅收窄，合肥环比涨4.9%居首。对此，民生宏观分析称，房地产市场降温进一步扩散。综合来看，房地产市场或已过高峰，下半年预期会继续回落。

　　以下为民生宏观分析全文：

　　1、环比情况：

　　(1)环比涨幅放缓：新建商品住宅和二手住宅环比分别为0.7%和0.5%，分别较上月回落0.2个百分点和持平。分城市看，一线城市环比涨幅由负转正，二三线城市环比涨幅持续收窄

　　(2)环比上涨城市减少，环比下跌城市增加：新建商品住宅和二手住宅环比上涨城市分别有55个和48个，较上月减少5个和1个，涨幅收窄的城市分别为33个和21个，涨幅最大的分别为合肥(4.8%)和厦门(4.3%)；下跌城市分别有10个和14个，较上月增加6个和1个，，降幅最大的分别为锦州(-0.5%)和韶关(-0.5%).

　　2、同比情况

　　(1)同比涨幅略为扩大：新建商品住宅和二手住宅同比分别为5.7%和4.7%，分别较上月上升0.5和0.1个百分点。分城市看，一线城市同比涨幅再回落，二、三线城市同比涨幅持续扩大。

　　(2)同比上涨城市增加，同比下跌城市减少：新建商品住宅和二手住宅同比上涨城市分别有57个和52个，较上月增加7个和2个，涨幅扩大的城市分别为38个和27个，涨幅最大的分别为深圳(47.4%)和合肥(39.7%)；下跌城市分别有12个和16个，较上月减少6个和2个，，降幅最大的都是锦州(分别为-3.5%和-5.9%).

　　3、房地产市场或已过高峰，房价涨势放缓： 从房价、房地产开发投资、销售面积和销售额等数据综合看，4月是房地产市场高峰，5月开始回调，6月降温持续。在需求端，短期来看一线城市、二线核心城市自3月末起相继出台限购限贷政策，收紧楼市调控，叠加个人住房贷款利率二季度不再下调，购房需求被压制；长期来看，购房刚需受老龄化加剧、婚龄人口下降、城镇化放缓等因素影响而下降，一二线城市房地产的回暖是建立在三线城市的冷清之上，只是存量需求的内部转移，并没有改变购房增量需求的总下行趋势。在供给端，库存未实质去化，仍处于历史高位，三线城市尤其严峻。目前住宅待售面积为4.36亿平米，去化周期为4.2个月；若考虑施工面积，则住宅广义库存达50.3亿平米，去化周期达4年。综合来看，房地产市场或已过高峰，下半年预期会继续回落。

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