易宪容：中国住房市场根本不用持有多少乐观态度

　　房产010月9日中国指数研究院发布了《中国房地产指数系统2015年三季度市场总结与四季度展望》报告。报告显示，今年前三季度中国100个城市住宅均价累计上涨2.61%。但各类城市住宅价格出现严重分化。即一线城市的房价还在上涨，二三线以下城市的房价则在下跌。比如，前三个季度一线城市房价累计上涨11.87%。其中，深圳房价累计上涨为12.48%，上海、北京房价累计上涨分别为为5.11%和4.21%；广州累计上涨只有0.69%。可以看到，今年前三季度的房价上涨主要表现三大一线城市，其他城市的房价上涨有限或是没有上涨。可是，从总体来看，国内100个城市的房价还在上涨，但是最近央行的问卷调查表示，有49.7%的居民认为当前的房价不可接受。如果房价再上涨，近一半以上的居民对当前房价更是不可接受了。对当前的房价不可接受，居民住房需求也根本无法释放出来。

　　从上述信息可以看到，房价上涨仍然是当前国内房地产市场问题的焦点。一是国内房地产市场在持续十几年上涨之后，在政府的救市政策支持下，价格还在上涨。但是，对于当前的房价有近一半以上的居民对当前的房价难以接受。其实，这里的核心问题主要在于住房的投资需求与消费需求的区分问题。对于投资者来说，房价越是上涨，他们越是有意愿进入市场；如果房价下跌，投资者当然会退出市场。

　　而在目前一线城市能够接受如此之高房价的需求当然是住房的投资者而不是住房消费者。而这两种需求的分野，也就决定了一线城市住房市场状况。房价越是上涨，越有投资者进入，住房消费也增加，而对于住房消费者来说，越是难以接受。

　　还有，前三季度一线城市深圳的房价为何还是上涨这样快？最重要的原因就在于一是靠近香港，受香港的房价影响，深圳的房价当然要低得多。这容易吸引更多的香港居民进入深圳的房地产市场。可以说，香港那些占一定的财富居民，有几个没有在香港购买住房的。有香港的投资者对深圳的房价推波助澜，深圳的房价岂能不快速上涨？二是从2014年开始，深圳股票市场的创业板，其股价指数由1500点上涨到4000点，上涨幅度达2.6倍以上。特别有些个股更炒作的昏天动地，不知道上涨了多少倍。在这种情况下，股市的财富立马显现出来。所以，上半年不少投资者都把股市收益转入房地产市场，从而使得深圳的房价突然间暴涨。但是当股市下跌之后，当前深圳的房价及住房销售也出现了疲软。而前三季度深圳房价大幅上涨，则是全国房价上涨最主要因素。

　　而对于上海与北京来说，房价之所以还在上涨，但上涨的幅度主要是由于新房出售越来越高档化所导致，实际上普遍的住房价格却上涨幅度不是太大。因为，当前中国的住房价格统计体系，由于不科学不规范，很容易受到这样的高档住房出售而对整个房价的干扰。因为，从上半年政府推出一系列的住房救市政策之后，上海与北京一线城市推出不少高档楼盘或豪宅。对于豪宅来说，无论它如何交易，交易多少都与一般民众无关。对于一般民众来说，不要说购买，连想都不想。这些市场同样也是投资需求为主导。因为，对于上海与北京，除了少数居民及投资者之外，在当前的房价下，多数居民是无支付能力进入这个市场的。再加上这两个城市的住房，政府官僚占有会很大。这些都是影响房价上涨的因素。

　　对于多数二线以下的城市来说，尽管出台了一系列的救市政策，而且这些城市的救市政策要比一线城市力度更要大，但是绝大多数的二线以下城市的住房价格仍然处于下跌的状态。如果这种情况出现，就会导致两个最为严重的后果，一是让住房投资者退出市场。因为，如果住房的价格持续在下跌一年以上，那么这必定会改变市场预期，投资需求就成为零，投资者根本就不会再进入这个市场。二是如果投资需求不存在，投资者退出这些市场，尽管房价在下降，但还没有降到住房需求者进入水平，或还没有真正地把住房消费需求释放出来，这就使得这些城市的住房库存越大，去住房库存化越来越严重。可以说，中国经济中出现的许多问题都是与二线城市的房价下跌，住房销售不畅有关。比如，东北经济增长严重下降，很大程度上与这些地方住房严重供给过剩有关。

　　可见，对于当前的中国住房市场，根本不用持有多少乐观态度。因为，房价不降或市场不转型为住房消费市场，那么房地产市场需求根本无法释放出来，而房价下降则要损害既得利益。当前国内许多城市住房的市场就处于煎熬之中。这个格局什么时候打破不确定。