海通:中国房地产时代已结束 金融兴股市疯来临

www.yingfu001.com 2015-03-31 15:50 海通证券我要评论

  

海通:中国房地产时代已结束 金融兴股市疯来临

  本文作者为海通证券分析师姜超

  地产“穷”,金融“兴”——五部委地产新政点评

  事件:3月30日,央行、住建部、银监会三部门联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》,而财政部和国税局也联合发文调整个人住房转让营业税。

  我们的主要观点

  地产政策频出。14年以来数次出台地产刺激政策,包括从14年4月到9月40多个城市取消限购,14年9月取消三套房限贷,10月放宽公积金贷款条件、 14年11月、15年3月两次降息等等。而当前4部委发文降低二套房首付至4成,同时降低公积金贷款首付成数,以及二套房交易营业税。从购房资格、利率、首付成数等各个方面刺激地产需求。

  目前效果有限。从效果来看,14年取消限购后地产销量在5、6月短期反弹,但7月再度下降,降息后11、12月地产销量短期反弹,但15年前两个月地产销量再度下降。预示本次房贷新政实施后,地产销量虽有望短期回升,但持续性仍存疑。而14年3月起全国房价开始下跌,目前尚未止跌,房地产的财富效应尚不明显。

  地产时代结束。地产救市政策效果不佳缘于中国人口结构出现拐点,而地产刚需主要集中在年轻人口,因而13年地产销量达到13亿平米的峰值,近似于1300万套新房,比1999年增加了10倍,按照城市化速度和年轻人口数看很可能接近新房销售的顶峰。

  金融时代来临。14年降息降准之后地产市场缺乏起色,但股市大幅上涨,中国居民的财富配置正在历史性地从房地产转向金融资产。其背后的根本驱动力同样来自人口结构变化:人口老龄化导致地产需求出现长期拐点,而老龄化导致劳动力稀缺、资本相对过剩,利率下行拐点出现,因而居民财富配置的存款时代和地产时代相继结束,金融时代已经来临。

  短期股强债弱,长期股债双牛。我们认为,驱动金融资产价格上涨的核心原因在于人口结构变化、利率长期趋于下降。但同样是利率下降,股票类似于无限期的债券,而债券的期限一般在5年左右,因而债市财富效应弱于股市。当前股市气势如虹,房贷新政或加剧资金跑步入市,分流了债市资金,或推高债券整体收益率。但从更长期角度看,股市的持续上涨将降低蓝筹的股息率,因而股市上涨反而会增加债市的配置价值,长期看股债双牛依然可期。

    相关新闻
    • 征稿启事 | 合作伙伴 | 友情链接 | 联系我们 | 广告服务 | 关于我们 | 法律声明 | 网址导航 | 创始人微博/博客
    • 赢富财经网:www.yingfu001.com 简易域名:简易域名 版权所有 翻版必究!Copyright©2008-2014 沪ICP备10023616号-1
    • 赢富财经网所载文章、数据仅供参考,使用前务请仔细阅读免责声明,风险自负。广告商的言论和行为与赢富财经网无关,投资有风险,选择需谨慎。
    • 特别提示:赢富财经网不作任何“加入会员、承诺收益、利润分成”以及其他非法操作方式进行非法的理财服务。
    • 您有任何建议或意见,欢迎随时与我们联系!联系我们
    • 上海网警网络110工商备案360安全检测