海通：中国房地产时代已结束 金融兴股市疯来临

　　本文作者为海通证券分析师姜超

　　地产“穷”，金融“兴”——五部委地产新政点评

　　事件：3月30日，央行、住建部、银监会三部门联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，而财政部和国税局也联合发文调整个人住房转让营业税。

　　我们的主要观点：

　　地产政策频出。14年以来数次出台地产刺激政策，包括从14年4月到9月40多个城市取消限购，14年9月取消三套房限贷，10月放宽公积金贷款条件、 14年11月、15年3月两次降息等等。而当前4部委发文降低二套房首付至4成，同时降低公积金贷款首付成数，以及二套房交易营业税。从购房资格、利率、首付成数等各个方面刺激地产需求。

　　目前效果有限。从效果来看，14年取消限购后地产销量在5、6月短期反弹，但7月再度下降，降息后11、12月地产销量短期反弹，但15年前两个月地产销量再度下降。预示本次房贷新政实施后，地产销量虽有望短期回升，但持续性仍存疑。而14年3月起全国房价开始下跌，目前尚未止跌，房地产的财富效应尚不明显。

　　地产时代结束。地产救市政策效果不佳缘于中国人口结构出现拐点，而地产刚需主要集中在年轻人口，因而13年地产销量达到13亿平米的峰值，近似于1300万套新房，比1999年增加了10倍，按照城市化速度和年轻人口数看很可能接近新房销售的顶峰。

　　金融时代来临。14年降息降准之后地产市场缺乏起色，但股市大幅上涨，中国居民的财富配置正在历史性地从房地产转向金融资产。其背后的根本驱动力同样来自人口结构变化：人口老龄化导致地产需求出现长期拐点，而老龄化导致劳动力稀缺、资本相对过剩，利率下行拐点出现，因而居民财富配置的存款时代和地产时代相继结束，金融时代已经来临。

　　短期股强债弱，长期股债双牛。我们认为，驱动金融资产价格上涨的核心原因在于人口结构变化、利率长期趋于下降。但同样是利率下降，股票类似于无限期的债券，而债券的期限一般在5年左右，因而债市财富效应弱于股市。当前股市气势如虹，房贷新政或加剧资金跑步入市，分流了债市资金，或推高债券整体收益率。但从更长期角度看，股市的持续上涨将降低蓝筹的股息率，因而股市上涨反而会增加债市的配置价值，长期看股债双牛依然可期。