朱大鸣：中国房地产市场是否进入了下行通道

　　自从中国房地产市场越玩越大之后，国际唱空中国楼市的声音从来都没有消停过。最近，国际知名机构又掀起了新一轮唱中国房地产市场的声音。野村证券认为中国楼市泡沫已经开始破裂，而瑞银认为房地产是当前经济的第一大风险。中国楼市到底处于什么样的状态？是进入了泡沫破裂的进行时，还是龙潜于野，等待那一声翻盘的惊雷？

　　野村证券核心理由是住房市场的供给过剩和房地产开发商融资困难。他们认为，房地产及相关产业占到中国GDP的16%，房地产降温意味着中国经济放缓，政府手中可以救市的工具非常有限，如果重走刺激政策旧路会加重债务以及供大于求的问题。野村证券的观点确实有现实的支撑，但关键问题并不在于房地产供求关系以及开发商融资难易程度，而在于我们信贷政策到底会采取什么样的策略应对当前楼市危机。

　　就李克强总理思路而言，他强调不能再搞大规模刺激政策来解决当前的问题。从事实上层面而言，再搞一轮像2008年那样大规模而且具有系统性的救市政策，显然已经没有可以实施的空间。自从2009年楼市迎来了惊天大逆转之后，中国房地产市场进入了阶段性牛市，以2013年6月之后暴涨作为最近的结点，中国房价水平显然已经超过了居民可以承受的范围。只不过各地楼市泡沫程度不同，但中国房价相对于居民的收入水准而言的确存在着泡沫。而且泡沫的不断生长，已经严重威胁到制造业的比较优势以及居民生活成本。房地产市场已经准确绑架了金融机构，同时绑架地方政府。大规模的影子银行投资者们期待房价以更大的幅度来满足其高利贷式的回报，地方政府期待以更多的房地产相关税费以及土地出让金来偿还那些无底洞的债务。银行频频传出的“钱荒呼告”以及一些地方政府不顾各种压力毅然决然选择救市策略，就是在当前压力下最为本能的反应。

　　然而，管理层有着自己清晰的整体性战略思路，李克强总理日前在《求是》杂志撰文指出，如果不是用改革的办法，即简政放权、创新宏观调控方式、着力调整结构“三管齐下”，而是采取短期刺激政策，不仅去年的结果可能会大不一样，而且今后几年的日子也许会更难过。必须以强烈的历史使命感和责任感，以壮士断腕的决心和勇气，坚定不移地推进改革。这就意味着短期内全国内很难出现大规模的金融刺激政策以及房地产刺激政策。即使出现刺激政策，也是具有非常鲜明的针对性，而且有其前提和具体边界。

　　瑞银观点是中国房地产市场风险“已经显着增加”，并称楼市已经接近转折点。他们虽然认为中国房地产市场处于一个危险的状态，但仍处于可以控制范围内。这种观点相对于野村证券认为中国房地产市场已经处于失控状态，显然更为谨慎。

　　就当前房地产市场来看，瑞银观点可能更接近市场真相。虽然我们看到了很多城市沦为鬼城，也有一些开发商卷铺走路，但说中国房地产已经进入了下降通道，显然仍然缺乏足够的证据。近些年房地产最大危机发生在2008年年末，最近这一轮的房地产降价热以及抛售潮，只是对于2013年6月以来房地产市场大爆发一次技术性修正，并不能对中国房地产市场走势形成颠覆性的影响。一些开发商抛出噱头，更多地是出于资金面的压力以及营销策略的需要，因为市场总会有冷热之分，在稍微寒冷季节里要想生存下来，作出某些牺牲是必要的。特别是当前大型房企争相占领市场份额、横行于天下的时代，大量中小房企生存状态堪忧。会哭的孩子或者说会“装哭的孩子”有奶喝，这些波动已经牵动了地方政府以及银行之心，各地跃跃欲试的刺激政策以及信贷放松似乎找到了理由，但是，从整体上来看，当前房地产市场并非像国外投行以及一些舆论所宣扬的那样悲观。

　　困扰中国房地产市场最大问题不在于中国楼市大跌，而在于如何控制房价暴涨。从2003年以来，各种办法出尽，仍然无法解决这一令市场头痛的问题。房地产泡沫破裂固然非常危险，但其生成与吹大才是更重大的危险。房地产泡沫虽然破裂于政策紧缩期，但其产生于刺激与宽松时期。